商品房预售制该不该取消?

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近期,多地业主因楼盘延期交付宣布停止还贷的事件持续引发关注。商品房预售制该不该取消,已在业内争议数年,近期业主“强制停贷”事件发酵,将这一话题再度推至舆论风口浪尖。那么今天小编在这里给大家整理一下房企的相关知识,我们一起看看吧!

预售制显失公平想要买房得先交钱

商品房预售最早出现于香港,即开发商把在建中、尚未完成建设、不能进行交付的商品住宅,提前卖给购房者,也被叫做卖期房、卖楼花。

上世纪九十年代,由于房地产开发企业普遍缺少资金,商品房供应量小,内地借鉴香港房地产开发经验,引入了商品房预售制度,并通过1994年颁布的《城市房地产管理法》确立下来。

作为中国商品房销售最主要的方式,商品房预售制度极大缩短房企现金回笼周期,同时也增加市场商品房的供应,推动了城市化发展的进程。

“一栋大楼,从拿地到完工一般需要2年时间,在预售制的模式下,建设1/3层左右时即可对外预售(周期在半年左右),相当于地产商在拿着居民们的预付款支付所有的工程开支,1年半之后才交房给购房者。”中原地产研究中心指出,某种程度上,这相当于全体购房者补贴房地产商2年的预付款利息。更重要的是,有了这些预付款,房企就可以以少量的自有资金撬动巨大的资金,极大地提高房企自有资金的利用率。

虽然利处明显,但因开发商在商品房还未建成时就收取了房款,所以购房者可能会面临部分开发商圈钱跑路、开发商延迟交房、房屋质量、房产证延期办理等问题。

自2005年以来,全国会议上就不时传出取消商品房预售的声音。在一些代表委员看来,逐步取消商品房预售,实行现房销售制度,是切实保护购房者权益的需要。

“人民美好生活愿望的实现,首先面对的就是住房消费问题。目前以期房形式交易的预售制,对于购房人显失公平,已成为房地产市场矛盾激化的根源,一定程度伤及民生。”全国政协委员、明宇集团董事长张建明表示,预售制度下,购房者面临交房时间不确定、房屋质量难保证等风险,与开发商之间纠纷不断。

对于预售制背后隐藏的不公平,全国政协委员、中国财政科学研究院院长刘尚希向记者作了一段形象的描述:“对于老百姓而言,房子还没看到,就得先交钱。对于开发商而言,没有钱也可以干,只要是有一块地,就可以从银行贷到款,然后就可以画图纸。有了图纸就可以预售,可以收钱。”

这样的模式显然不利于保障购房人权益。全国人大代表、江西省住房和城乡建设厅厅长卢天锡介绍说,当前预售制度下,购房人预付的购房款,包括首付款和银行按揭贷款等,一次性全额转入房地产开发企业名下的预售资金监管账户。而从购房到房屋交付少则1年,多则2年~3年,明显加重了购房人义务、负担,增加了购房人风险。

“一旦出现项目烂尾等问题,将给购房人造成巨大损失,还会引起社会纠纷和不稳定问题。”卢天锡代表表示。

预售制风险暴露

全国政协委员莫天全表示:“商品房预售制度是特定历史时期的产物,在房地产发展初期发挥了积极作用,有效解决了房地产开发资金问题。但如今,开发商利用商品房预售圈钱,不仅大大减少了成本费用,而且把风险也转嫁到了消费者身上。”

预售本质上属于商业信用,刘尚希委员表示,房地产开发企业一手握着银行信用,一手握着商业信用,相当于加上了双重杠杆。“虽然有利于房地产企业的快速扩张,但同时也增加了它的脆弱性,资金链绷得太紧,容易产生风险,难以控制。”

近年来,房地产市场供求出现的变化将预售制背后的潜在风险进一步放大。

“从2020年开始,住房整体上供过于求。房地产销售出现压力,市场出现了因资金链断裂、规划调整、建筑成本增加、建筑商违约等各种原因导致楼盘停工的现象。”全国政协委员、南通大学校长施卫东表示,预售制风险逐渐暴露,严重影响了购房者的利益和银行的资金安全。

“预售制下,很多开发主体并无资金实力,完全依靠借贷和预售获得开发资金,变相鼓励了低水平恶性竞争,滋生投机行为,助长房地产泡沫。”在张建明委员看来,预售制是房地产高杠杆的主要源头,而房地产高杠杆是衍生金融风险的重要源头。实行现房销售制度有助于从根本上降低开发商的财务杠杆,有效防范金融风险,促进房地产业的理性回归。

预售制存废之争,资金监管是核心问题

作为商品房销售的主流方式,商品房预售制度在国内已经实施28年。1994年,《城市商品房预售管理办法》正式颁布,自此商品房预售制正式登上历史舞台。

随着近年来商品房预售制弊端逐渐显现,取消商品房预售制声音不绝于耳。

支持者认为,商品房预售制度存在很多不可预料的因素和风险,一旦遇到房地产下行周期,加上房地产开发商资金管理不善,其所开发楼盘可能最终会变成“烂尾楼”。

例如,全国政协委员、民革安徽省委会副主委周世虹曾在会议期间多次提议,应废除商品房预售制度,实行现房销售。周世虹认为,如果实行现房销售,房地产企业危机将不会涉及购房人,将不存在“保交付”等问题。

“好多年前,业内专家学者围绕商品房预售制和现售制的争论就已不断。至少今天来看,现售派的那些担忧成为了现实。”克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓说,房屋烂尾引发的“强制停贷风波”,推动了主管部门和行业思考商品房预售制度应不应该变更。

但也有多名受访者认为,预售制利弊皆有,防范房屋烂尾问题,也不一定非要取消预售制。商品房预售制度不能“一刀切”取消,应该对其进行改革。

“在一些已经有成熟和严格的预售款监管制度的城市,主管部门如果能够做好监管工作,理论上烂尾问题出现的概率会小很多。”一位资深地产从业人士表示。

合硕机构首席分析师郭毅表示,取消商品房预售制,实行现房销售,会进一步加剧房企的资金压力,难以保障其他项目顺利竣工交付。郭毅建议,主管部门是否可以考虑对当下执行的金融政策进行调整优化,让房企的资金链更加稳健,从而推进住房交付能够顺利实施。

中原地产首席分析师张大伟表示,取消商品房预售制度,变成现房销售,意味着房企1-2年没有收入,那么房企无疑将面临非常大的压力。“预售制度本身不是出现问题的原因,核心还是预售资金监管与银行放贷的问题。”

宋丁亦认为,目前阶段,商品房预售制还未到应该取消阶段,但是对其存在的弊端一定要进行干预,在制度上很有必要去做一些调整。

一家上市房企营销负责人表示,部分项目的监管账户被开发商挪用,一般都是拿去买地或者还贷款。市场好的时候,房子去化快,监管账户资金使用较为灵活,预售资金取出来较为容易,现在市场不好,监管账户资金很难补足,因此加强预售资金监管势在必行。

取消预售时机是否成熟?

多年来,业内不时传出取消商品房预售的声音。时至今日,取消预售制的时机是否成熟?取消后又会对房地产市场产生哪些影响?

世联行指出,如果取消商品房预售制度,首先可以在一定程度上保证房屋交付质量。商品房不预售,从规划设计到工程监管、验收,都会受到严格把关,因为房子质量太差,买的人自然就不多,开发商回不了款。

“其次,取消商品房预售能够有效降低整体性风险,购房者所面临的开发商跑路、逾期交房、质量不过关等风险都可能不复存在。”世联行表示,规范房地产市场,抑制投机资金进入楼市。取消商品房预售制度,市场杠杆效应减小,人们会更加认可房子就是用来居住的,炒房成本变高,投机行为也能在一定程度上得到抑制。

刘尚希委员表示,目前,仅仅依靠加强监管,难以解决预售制带来的风险和问题,房地产开发销售模式需要置于房地产发展转型升级中,通盘谋划考虑。

全国政协委员、民革安徽省委副主委周世虹也持同样观点:“我国房地产市场经过20多年的迅猛发展,企业有了足够的积累,融资渠道日趋多元,预售制存在的历史条件已经不复存在,改革势在必行。”

但取消商品房预售制的负面影响也很明显。

亿翰智库指出,首先,预售制度取消可能会对企业、政府、银行等金融机构造成不可估量的影响。其次,将会使市场产生巨大波动,不利于维护市场秩序,更不利于解决社会主要矛盾。再次,贸然取消预售制度有推升房价可能。最后,房地产行业的很多问题和风险产生的根本原因并不在于预售制度,而在于对于风险的识别和防范措施不到位,当务之急更应该建立风险防控机制。

卢天锡代表呼吁,尽快修订《城市商品房预售管理办法》,进一步细化明确全国统一的商品房预售许可条件,逐步提高预售许可门槛,直至过渡为现房销售。张建明委员则建议取消预售制,全面实行现房销售制度,同时给相关市场主体评估、调整、转型等留足时间窗口,确保新政策有序、稳健实施。

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