二手房“带押过户”可以节省交易成本?

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推广二手房“带押过户”模式,可在盘活二手房交易的同时,形成新建商品房市场和二手房市场之间的相互促进,那么今天小编在这里给大家整理一下二手房“带押过户”,我们一起看看吧!

可省1/3交易成本 公证处助力交易资金安全

在传统的二手房交易中,卖家须先结清房产的剩余贷款后方可过户交易,即“先赎楼再过户”,存在着多部门分开办理时间长、买卖交易风险高、搭桥资金负担重等问题。相比之下,“带押过户”模式有助于缩短交易时间,可纾解先行还贷或垫付筹措资金的“燃眉之急”。

在二手房“带押过户”模式下,能够省下多少交易成本?据深圳市坪山公证处介绍,按目前市场一般赎楼费用测算,可将交易成本直接降低1/3,而对于被查封房产的交易,由于赎楼的费用更高,降低的比例无疑更大。

诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪认为,此举将会对地方的二手房交易及房地产信贷市场产生一定积极影响。尤其对于二手房交易而言,有助于降低交易成本,即卖方无须解押及筹措资金,可使用买方的银行贷款来还卖方的银行贷款,有效降低了交易成本以及解除了资金筹措的困扰。

“目前尚未接到开展二手房‘带押过户’的通知,二手房卖家仍需在交易过户前还清全部贷款。”广州地区某国有大行个贷工作人员今日介绍说。

业内人士表示,在实际业务过程中,同一家银行操作起来更加便捷高效。针对跨行间二手房“带押过户”可能产生产权过户后,银行抵押权落空、交易最终未达成的风险,《通知》建议,可引入公证或担保等第三方机构,保障资金安全,防控业务风险。

具体而言,公证处在这一过程中扮演了资金监管的角色。深圳市坪山公证处指出,在交易未完成前,所有资金均由公证处提存专用账户监管;资金会先进入公证处监管账户再办理过户手续,确保业主房产过户后可以收到购房款;在房产过户后公证处再支付资金给业主,确保买家付钱后可顺利拿到房产。

多地试点进行时 更多城市或将加入

在业内人士看来,推进“带押过户”是推动二手房交易回升的一剂良药。据不完全统计,相关交易已在昆明、济南、深圳、南京、无锡、苏州等城市落地。

南京市不动产登记机构透露,通过与建设银行、南京银行等50余家银行共同合作,全市已完成158套房屋“带押过户”登记工作,交易价值超5亿;深圳市坪山公证处也表示,已为该地十几套房产交易提供了资金监管(担保性提存)服务,共涉及4000多万交易资金。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,此次人民银行广州分行发布《通知》是首个地方金融部门公开对带押过户进行支持的政策,表明此类制度将更加成熟和规范,尤其是将“带押过户”可能存在的风险进行提前预警,对后续银行系统开展此类业务创新具有较好的启发意义。

值得注意的是,在已开展“带押过户”业务的地区中,部分地区仍停留在小范围试点阶段。以苏州为例,当地房产中介人士向财联社记者介绍说,“目前仅在张家港地区的建行可以操作,其他地区还不能办理”。苏州另一地区的股份行个贷人士也表示,其所在分行暂未开展二手房“带押过户”业务。

此外,上海地区某股份行按揭贷款经理对记者表示,据其了解,所在银行和几家国有大行目前暂未提供二手房“带押过户”服务。“主要还是考虑到业务存在一定风险,需要有关监管部门发布指导文件”。

业内人士表示,多地开展的业务试点可为其他地区提供参考,预计未来或有更多城市加入其中,对二手房交易给予政策支持。

激发二手房市场交易活力

就在8月中旬,济南推出二手房“带押过户”登记,对于存在抵押的房产要上市交易的,无须提前还贷或垫付资金,即不用先归还原来的房贷,就可以完成过户、重新抵押并发放新的住房贷款。此外,昆明也已成功办理了云南首笔二手房“带抵押过户”合并登记业务。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示,二手房“带押过户”预示着在购买尚存按揭贷款的二手房时,不用先还清按揭贷款就可以过户、重新抵押并发放新的住房贷款,此方式在节省资金成本的同时,也可以提高二手房交易效率,有利于激发二手房市场的交易活力,促进住房消费。

回到深圳,疫情影响下,深圳二手楼市月度过户量再度下滑,出现三连跌。乐有家研究中心公布的最新数据显示,2022年8月深圳全市二手住宅过户量2000套,环比下跌2%。而新房市场经历了7月的最高点后,出现大幅度下滑,网签2616套,环比下跌21%。乐有家研究中心表示,8月发布的降息政策对提振市场信心有一定的帮助,月底看房的客户有所增加,但9月市场成交行情的发展,要视疫情变化决定。

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