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华东楼市还能持续多久

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华东楼市还能持续多久

不管对于哪个人或者是哪个家庭而言,都是最大的财富,那就是房产,那么华东楼市便是大家关注的焦点,下面给大家分享关于华东楼市还能持续多久,欢迎阅读!

华东楼市还能持续多久

2018年13家新晋千亿房企中,华东房企占了10家。包括阳光城(5.280, -0.01, -0.19%)、中南建设(5.770, 0.09, 1.58%)、正荣地产、中梁控股、融信中国、祥生地产等。在30家规模超过千亿房企中,华东房企也形成了一股不可小觑的力量。

它们之中,有些是根植于长三角的本土房企,有些则是近年来才将总部搬迁到上海。

华东房地产市场巨大容量和需求,助推了这些房企的规模跃升。翻阅千亿房企财报,长三角区域往往都是公司销售业绩的最大贡献区域之一。

“由于这一区域比较好的市场表现,这一轮行情的确是华东企业增长更快。”克而瑞研究中心总经理林波说。

这也刺激房企进一步加大对该区域的投资。中指院数据显示,2018年1-12月,长三角区域TOP10企业拿地总额达3037亿元,位列首位;中西部和珠三角以2706亿元和2041亿元分列第二、第三位;环渤海区域拿地总额为1468亿元,位居第四位。

长三角和三四线

诸多房企选择了重仓华东,华东楼市也让多家房企晋身千亿阵营,中梁控股就是典型房企之一。

中梁控股招股书显示,截至2018年8月30日,中梁在长三角、中西部、环渤海、海峡西岸、珠三角五个区域拥有316个项目,土地储备总额为3500万平方米,其中长三角区域土地储备为1820万平方米,占比高达52%。浙江是其土地储备最多的一个省份,占总土地储备的27.5%。

不仅重仓长三角,而且中梁控股重仓地以华东三四线城市为主。对于三四线城市战略,中梁控股掌门人杨剑做过一个形象的比喻:“如果布局一二线城市是开大奔,布局三四线城市是开宝马mini。你开10辆大奔,我开50辆宝马mini,我还是大有机会。”

同为浙系房企的祥生地产采取了类似布局策略,其土地储备除了一部分位于杭州和南京等二线城市,有八成份额位于三四线城市。

在三四线城市,祥生采取颇具特色的“根据地”策略。一位接近祥生人士向经济观察报透露,浙江有10个地级市、50多个县级市。很多县级市年销售额达50亿元。

在他看来,由于经济发达,人均收入较高,浙江三四线城市有天然优势,适合企业深耕。“在浙江放开做的话,一个省份就能做出千亿规模。”

在发迹地浙江诸暨,祥生地产的根据地战略表现的尤为明显。2017年,祥生在诸暨销售额88亿元,市场占比高达52.6%。

2018年上半年,中南建设新增土地储备面积1138万平方米,有74%位于三四线城市,仅26%位于一二线城市。

重仓华东也为这些房企带来丰厚回报。尤其是浙江市场,业绩贡献能力远超其他省份。

2018年中梁控股和祥生地产销售业绩中,浙江区域均贡献均排第一位。即便不是浙江房企,近年来浙江区域也逐步发展成这些房企销售额最大的区域。

闽系房企阳光城崛起于福建,此前大福建区域占有绝对比例。近年来包括浙江区域在内的长三角区域开始后来居上,2018年浙江区域内部收个销售超过200亿元的区域公司。

同为闽系房企的融信中国有着类似的业绩轨迹。2016融信中国杭州区域合约销售额为82.57亿元,业绩贡献仅次于福州;2017年杭州区域合约销售额为166.71亿,占集团总销售额的33.19%,取代福州区域成为业绩贡献最大的区域。2018年延续了这一趋势。

克而瑞企业战略部总经理刘晨光对经济观察报表示,这一轮崛起的千亿企业,在投资布局上有很大的共性:首先,战略上,采取三四线城市快进快出;其次,在市场上行期获取了充足土地储备。

深耕和风险

中指院报告指出,长三角作为一个多核心发展的区域,领先的经济水平、发达的交通以及完善的配套设施吸引着大量优秀人才,再加上长三角城市群推出土地的城市数量较多,土地市场持续火热,一直被视作房企重点投资的区域。

资深投资客王磊对此有着同样的感受:“长三角是中国经济增长的引擎,对人才的吸引力是足够的,拿杭州来说,每年差不多有30万的净人口流入。”2018年杭州卖地金额超过2000亿元,位居全国第一。

王磊表示,江浙地区居民收入较高,购买力强,这些手握大量现金的高收入群体,也是各地炒房团的主力军。当年闻名全国的温州炒房团亦是最佳注脚。这也是长三角区域房地产市场保持热度原因之一。

刘晨光指出,华东房地产市场的容量足够大,因此能孕育出大体量企业:“以浙江为例,这里一年容量大约是1.4万亿,只要占据了3%的市场份额,就是400多亿的销售额。”在千亿房企中,浙江为首的华东区域成为主要业绩贡献地。

但是,机遇的另一面往往伴随着风险。当一个区域或一个城市受到众多资本青睐,往往意味着白热化竞争的到来。2018年将10家房企送入千亿阵营的华东市场,2019年还会持续辉煌吗?

对于任何一个市场,蛋糕的份额是固定的,变化的分食者。随着越来越多的房企看好华东区域,单个房企拿到的份额也会越来越少。对于以华东为重仓的千亿房企来说,业绩持续和进一步增长面临一定压力。

另一方面,重仓一地也代表着风险性。虽然多数新晋千亿房企实现了全国化布局,但从业绩分布来看,主要还是倚赖单个区域的业绩贡献。一旦该区域的市场呈现下滑,势必会影响企业整体业绩。

早在2008年前后,华夏幸福(26.110, 0.32, 1.24%)在北京周边的河北市地区获取大量土地和项目。2014年后,随着去库存政策实施,北京楼市需求外溢,环北京楼市迎来爆发,也让华夏幸福业绩呈现快速增长。

但是随着环京楼市限购加码,华夏幸福也面临着较大的业绩增长压力。从2017年开始,逐步将布局重心向华东、华中等区域转移。但直到2018年引进 平安集团成为第二大股东之后,其风险才逐步解除。

华东楼市还能持续多久

楼市如何走?12招教你吃透房价规律

1、吃透房价规律:城市化进程拉动房价上扬。

中国的城市水平只有百分之四十多此,而发达国家的平均水平是70%以上,中国离这个水平还有很大的差距,这就意味着还有大量的农民要进城,这些进城的农民需要住房,住房需求空间非常庞大。中国正处于经济调整增长中,城市化进程正在加速,城市化进程的加速,必然伴随大量非城市人口涌入城市。要知道,中国是个农业大国,农村人口占了大多数,光进城的农民,就是住房消费中一个非常诱人的数字,除非城市化进程停滞,农民才不会进城。

2、吃透房价规律:专家鼓吹?大家都不淡定!

“我不敢预测明天的房价,但我敢说未来肯定会有一个反弹,”任志强表示,“美国2008年时房价下跌,但现在的房价比2008年时更高。中国即便现在房价出现下跌,但10年之后呢?”

3、吃透房价规律:地段是涨价的借口

地段不仅关系到今后生活的方便,而且对今后物业的保值、增值具有关键作用。对于投资者来说,不仅只看眼前,还要看长远规划。

“住”作为生活的基本条件,地段的选择还要照顾家庭成员的需要。一般情况下,老年人选择靠近医院、活动场所多,便于就医、散步的城区或郊区地段,那里的商品房一般价格较便宜,且空气新鲜、噪声小,有利于老年人生活起居。青年人选择城中闹市区的黄金地段,那里人员集中,交通便捷,人来车往,便于互相之间的交往及上下班。有小上学的家庭大多选择靠近__、便于孩子就近入学的地段。至于选择市中心还是城区、城郊,这主要根据购房者各自家庭的经济实力而定。

4、吃透房价规律:升值

我们这里讲的价格一方面是消费者自身的经济实力,另一方面是房子的价格,下面我们主要讲后者。

大家都希望买到物美价廉的房子,“货比三家不吃亏”,这种商业用语也适用于购房者挑选房价。目前房地产市场处于阶段性供过于求,购房者在选择房源时价格大有回旋余地。特别是有些开发商为了加速资金周转,不惜以接近成本价甚至以成本价进行促销,购房者只要适时抓住机遇,就能真正挑选到消费性能好、升值潜力大、质量保证、价格低廉的楼盘。

5、吃透房价规律:通胀预期加大

CPI在不断上升,农产品价格屡创新高,从经济学角度来看,食品价格指数将直接反射到房价上。看看油价这几年攀升有多快,像滚雪球似膨胀。物价指数的走高,必然带动房价上扬,连白菜萝卜的价格都在上涨,房价没有不涨的理由。

6、吃透房价规律:建材价格攀升

建材价格攀升,房地产的其他方面的成本也在不断上升钢材、水泥等建材价格的上涨,成了房价上涨的一个隐形幕后推手,成本增加,房屋售价无疑是会跟着增加的,并且房价的增加比成本增加的系数高很多。可能有人会说,建材成本的增加,在整个成本构成中所占比例不大,并且建材价格的上升,对房价的上涨影响非常有限。

7、吃透房价规律:开发商不可能降价

房价只会走高不会下跌其实道理非常浅显,如果开发商降价,就更没人会买,因为买家看到开发商降价,心里就想打起算盘,终于降了,这一降可能就会降很多,有可能起不来。买房也和买股一样,是买涨不买落的。今天开发商降价了,买家不会买,会等明天再降,明天还不会买,赊等后天再降,如此,买家永远找不到一个合适的入市点。

8、吃透房价规律:房地产成了地方财政的主要收入来源

这已经是一个不争的事实,我们不说房地产对地方经济的拉动,单是房地产开发所需的土地供应,就是地方财政的支撑点,如果缺了土地收入,地方政府的腰包就会囊中羞涩,减少了财政收入,就会影响到地方政府的行政力量、职权力量。除了一线城市基本做到外,二、三、四线城市,基本没有实行,政府睁只眼闭只眼,实际在暗中支持房地产发展。

9、吃透房价规律:经济发展离不开房地产

支柱产业地位仍无法动摇大城市,在几年前,都是以房地产作为支柱产业来对待的,当下大城市的经济发展走上正轨,房地产的支柱产业地位虽然不明显,但仍然在起着举足轻重的作用。而在二、三、四线城市,房地产仍然是当之无愧的支柱产业,这就是为什么中央进行调控,地方政府却不配合的根源所在。

对于二、三、四线城市来说,尤其是三、四线城市,产业薄弱,城市造血功能不足,只有依靠房地产来带动经济的发展。房地产的开发,是城市方向的引领者,房地产开发到哪里,城市就延伸到哪里。房地产的带动作用,是谁也不可低估的,几乎带动所有行业的发展,比如服装、化妆品等看起来与房地产无关,实际上服装和化妆品业的发展也有房地产的功劳,开发的大量服装和化妆品主题商城及专业市场,无不在推动其发展的车轮。

10、吃透房价规律:谨防造势

上周,“和平里八号”的接待处,每天都有访客,在冷清的青年沟路上凸显热闹。这些访客中,有些是真正想了解价格的看房人,而有些则纯粹就是好奇的媒体人、二手房经纪人。“在市中心的区域一下子冒出这么大量的房源,对周边市场可能会有影响,我们也得关注一些。”一位悄悄“探盘”的中介从业人员这么说。

中介透露“一套没卖”。销售人员努力催促记者交“封盘费”,以免好楼层被抢走,不过,周边中介人员私下向记者透露,“和平里八号”的100套房,其实一套没卖出去。

11、吃透房价规律:政府与楼市的博弈

这几年不难发现,政府出台的政策能拉动房价快速上涨,2013年的国五条就是一个鲜明的例子。

12、吃透房价规律:所谓的刚需

这几年基本发现,说楼市的刚需很大,房价不可能降的说法一大堆,事实上,这些刚需都是典型的投资刚需多。真正的刚需买的都是小户。

楼市释放这3大楼市信号暂时别买房了

一、房产中介服务好

其实,与其抱着房价走势的各种各样报表来研究和分析,还不如直接观察房产中介。房产中介可是房地产市场中极为重要的角色,他们对于房价的敏感性要远高于普通购房者,所以,从房产中介的变化就可以看出房价走势。

举个例子,在楼市行情十分好之时,房产中介往往是十分忙碌的,根本就没空搭理人,但当你看到房产中介服务越来越热情时,那么就说明此时购房者数量在减少,楼市在走向冷淡,房价怎么可能不下跌呢?因此,如果你看到房产中介服务越来越好时,那么你就暂时别买房了。

二、地方经济发展难

其实,地方经济的发展与楼市的行情也是有着直接的关系,换言之,也就是说,楼市冷暖往往与地方经济发展好坏直接挂钩,因为只有老百姓有钱了,他们才会考虑买房。而地方经济发展越来越好,老百姓手中的资金就会越来越多,购房需求自然会越来越强烈了。

因此,如果你想知道现在是否适合买房的话,那么就是考察一下房子的当地经济发展。如果你发现地方经济发展难,比如经济增速变缓,甚至出现了倒退,那么房价可就要面临下跌了,此时你就暂时别考虑买房了。

三、开发商拿土地少

为什么要观察开发商拿土地情况以及数量呢?因为开发商拿地的数量可以说明楼市的冷暖,而且地价在很大程度上决定了房价,毕竟两者属于面粉与面包的关系。如果你看到开发商拿地较少,甚至不再热衷于拿地,那么就说明楼市此时不景气了,高房价恐怕难以继续维持。

这样一来,房价在不久之后就极有可能会出现下跌了,当然了,在几十年的房地产行业里,出现下跌也是很正常的现象。但是,当你看到开发商拿地较少时,你就别考虑买房了,等到开发商重新热衷于拿地时,那就是你需要尽快买房的时候了,大家要切记。

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