房地产策划流程

万科房地产策划全流程：

前期策划阶段：

前期策划的整体流程

一、可行性研究阶段

1、市场分析

2、市场预测

3、收入、成本、费用预测

4、财务评估

5、敏感性分析

6、盈亏平衡分析

7、风险评估

二、项目研究

1、宏观环境分析：经济环境、房地产市场环境、结论(发展趋势)

2、项目价值分析：区位价值、项目资源

3、竞争环境：同区位、同类型、同价位竞争项目，经典楼盘、成功案例

4、潜在客户分析：研究对象、研究内容(得出调研结论)

三、项目定位

1、SWOT分析：优势、劣势、机遇、挑战

2、客户定位：客户细分、客户研究、客户筛选、客户定位

3、产品定位：内容、策略

4、价格定位：竞争项目、产品特色、开发商品牌、市场前景

5、经济效益分析：开发商、小业主

四、市场推广

1、卖点提炼：地段、产品、附加值

2、项目总体形象设计：形象支撑要素、形象表现要素

3、推广费用预算:

4、现场包装方案：

5、制定销售策略：销售时机、销售次序、销售目标

6、制定推广策略：低开高走、高开低走、高开高走、稳定价格

7、营销工作总体时间：

前期策划分阶段

一、可行性研究

1、可行性研究的定义：可行性研究是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的过程。

2、可行性研究的作用：

★是项目投资决策的依据。

★是筹集建设资金的依据

★是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据

★是编制下阶段规划设计的依据

二、项目研究

项目研究的目的：

宏观环境研究

●经济环境

宏观政策及经济形势(通胀、利率、汇率等)

重大事件及其影响(如北京奥运会、上海世博会)

城市经济状况(GDP、人均收入等)

城市建设(城市规划、固定资产投资、拆迁计划等)

人口及其变化状况(总量、新增家庭数、外来常驻人口比例等)

●房地产市场环境

结构及其规模(一、二、三级市场)

板块布局(热点区域)

行业成熟度(产品丰富度、外来开发商的进入程度)

结论：房地产未来发展趋势

项目价值分析

●区位价值分析

产业分布(第三产业、旅游经济、高新技术产业、物流等)

街区价值(土地级别，区域功能定位、人文历史价值等)

●项目资源分析

自然(山景、海景、湖景等)、人文景观

交通资源(公交、高速路、机场、火车站、港口等)

配套资源(购物、教育、医疗、文化、娱乐等)

竞争环境分析

●同区位、同类型、同价位竞争项目分析

通过对在地段、产品、价格等方面构成直接竞争或者潜在竞争的楼盘进行分析，寻求突破创新和差异化。

同区位：包含 同一地段或同等地段两个方面。

同类型：指在产品上具有相同属性。如同为郊区大盘、同为小户型等。

同价格：包含同单价和同总价两个方面。

研究内容：同质产品供应总量、产品特点、价格、客户

研究方法：踩盘、小组讨论、问卷

经典楼盘分析

通过对同一个城市经典楼盘的分析，总结其成功和不足为我所用。

研究内容：产品特色(产品理念、建筑风格、产品组合、面积配比、户型特点等)、推广手法(广告诉求、媒体运用、推广节奏等)、销售策略、其他成功因素

研究方法：现场考察 + 小组座谈

● 成功案例分析

通过对对国内外同类型项目成功案例的分析，总结其成功和不足为我所用。

研究内容：开发策略、产品特色、推广手法、销售策略、其他成功因素

研究方法：案例分析

潜在客户群研究——以项目为出发点的定向研究