在什么情况下可以动用房屋维修基金

什么情况下能动用房屋维修基金

1、维修基金的使用范围：维修基金的使用范围主要包括小区公共部位和共用设施、设备。具体来讲，公共部位是指由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。而共用设施、设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋.

2、维修基金的管理：在业主大会成立前后，法律规定了两种不同的管理主体和模式。在业主大会成立前，维修资金由物业所在地直辖市、市、县政府建设主管部门代管。主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。业主大会成立后，建设主管部门应当在收到业主委员会通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。

3、维修基金的使用程序：(1)维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：A物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议;没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议;B住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议;C物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案;C物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设主管部门申请列支;E建设主管部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知;F专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。(2)维修资金划转业主大会管理后的使用程序办理：A物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等;B业主大会依法通过使用方案;C物业服务企业组织实施使用方案;D物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金;E业主委员会依据使用方案审核同意，并报建设主管部门备案;建设主管部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正;F业主委员会向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知;G专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。另外，维修基金是由该物业内的业主共同筹集，业主按照缴纳比例享有维修基金的所有权，但使用权归全体业主所有，单个业主不得向银行提取自己所有的维修基金部分。维修基金与具体房屋相结合，随房屋存在而存在、灭失而灭失，不因具体业主的变更而变化，因房屋产权变更成为新业主时，维修基金也应经旧业主更名为新业主名下

物业在何种情况下可以动用维修基金？

一个多月前，新湖·北国之春二期的许多居民楼内，几乎每个单元的展示板上，都贴出了数份《住宅共用部位共用设施设备维修和更新、改造方案》（以下简称《方案》），新湖物业管理公司联合新糊·北国之春业主委员会发出公示，准备动用业主维修基金。但数日后，由于众多业主的集体反对，物业与业委会撒消了公示。

业主在维权过程中暂时获得了胜利，但业委会常主任表示，业委会将重新开会研究是否继续执行动用维修基金的动议。那么，业委会在业主入住5年后，突然提出动用维修基金，是何原因？业主通过自发的维权，暂时让维修基金的动用议案搁置，真的胜利了吗？动用维修基金，需要具备哪些规定？这其中又有哪些说道儿呢？

业委会发出动用维修基金通知金额达300万

　　今年4月下旬，新湖小区的业主开始在业主论坛和QQ群里放出风声：物业和业委会准备动用业主的维修基金，请众多业主去物业和业委会明确表态反对。5月，关于动用维修基金的《方案》张贴在20余栋楼内的每个单元入户口。

　　业主李先生张先生看到《方案》后，发现动用维修基金用于维修的项目共有六大项：1，屋面及屋面瓦、顶楼外墙及女儿墙防水（涉及1146户）；2，避雷线（涉及1484户）；3，智能化系统电子件及线路（涉及1484户）；4，花园及屋顶铁艺（涉及1484户）；5，园区照明系统底座及线（涉及1918户）；6，屋面伸缩缝铁皮（涉及1167户）。而且，每一项都标明了需要动用维修基金的楼号、涉及户数及工程预算费。

　　这六项维修工程的费用，分别为：1724913元、45458元、223376元、947826元、88835元、37691元，总数达300万以上，并详细列举了每平方米分摊费用，及工程的资金缺口。

　　李先生张先生向物业咨询，物业称，这是业委会提出的动议，由业委会解答。业委会常主任则解释道：“业委会根据四五个业主提出的要求，经业委会开会研究，决定发出动用维修基金的通知。”

物业及业委会均未能提出证据

　　新湖小区此次动用维修基金的范围，涉及大部分北国之春二期业主。这些业主大部于2005年夏天入驻，当年北国之春二期商品房，以质量较好著称业内，并为新胡地产品牌打响沈阳，创造了基础。但仅仅第六个年头，为何就有多达六大项的共用设备需要维修呢？是商品房的质量并不如传播的那么好，还是因为其它原因？

　　李先生张先生前去物业索要需要维修设备的证据，“动用我的维修基金，你至少要向我举证，哪儿坏了，需要维修！”李先生张先生说。但物业工作人员只提供了《方案》，不提供证据。业委会也拿不出相应的证据来，只称这是业主的反映。李先生张先生所在的楼体，用他的话来说，没有发现任何不妥。“如果仅仅凭物业和业委会一纸通知，而不举证，就要动用我们的维修基金，这也太不当回事了。”

　　而在业主QQ群里，众多业主都在不断地质疑，物业和业委会为何要动用维修基金？多数业主不知所以然。有的业主提供了物业及业委会的电话、手机号码，号召大家去正式表态，反对动用。

　　业委会称遭业主反对暂时搁置

　　5月底6月初，贴在各单元门口的《方案》突然被撒。很多业主同样丈二和尚摸不着头脑：“这维修基金到底还动不动了？”随后，记者以业主身份向业委会常主任求证，常主任称：“因为有众多业主反对，动用维修基金的议案暂时搁置。”常主任还主动介绍：“5号楼共有88户业主，其中一个业主自发组织，对全楼的业主进行意见征求，征得了61户反对意见，5号楼的动用维修基金方案，已经被否定。”

　　那其它楼号的业主，没有自发进行意见征求，是否还会继续推进动用维修基金的程序呢？常主任称，目前业委会委员暂不齐全，待出差的委员回沈后，再进行开会研究。常主任既不彻底承认动用维修基金的《方案》被否，又表示《方案》还有待常委会会议研究。

　　方案搁置后疑问重重

　　新湖北国之春小区业委会常主任称，动用维修基金，需要全体业主2/3以上业主签字通过，方可动用。但记者通过调查后，发现以目前形势看，北国之春小区动用维修基金的方案，暂时胎死腹中。不过，关于动用维修基金的标准、条件，对于众多业主来说，仍是一笔糊涂账：什么情况下可以动用维修基金，动用维修基金，需要走哪些程序？

　　虽然物业与业委会发出动用维修基金的通知，符合法律程序，但还有很多疑问让李先生张先生不解的是：，业委会本应是代表多数业主利益的，为何仅仅通过四、五个业主的反映，就要劳命伤财地动用多数业主的维修基金？如果是顶楼的业主，需要维修防水，那应该是由个人负责，还是应该有所有的业主维修基金负责呢？记者了解到，自从2005年入住后，北国之春多位顶楼业主的屋顶，出现漏雨情况。随后物业一直在维修，有的问题已经解决，但随后再发生漏雨现象，是应该算保质期内出现的质量问题，还是算保质期外呢？

　　最后有两个问题，仍悬在许多业主的脑海里：1，动用维修基金的年限标准，是竣工验收五年后，而北国之春的业主，刚刚入住第六个年头，就被通知要动用大笔维修基金，这是巧合吗？2，动用维修基金，是一笔大数，此次《方案》中动用的维修基金，就达数百万元。这数百万元的资金，一旦真的用于工程维修，物业声称的公开招标、聘请监理单位监理、委托专业中介机构审计，是否能做到公示，真正得到业主的监督呢？

　　业内人士解读动用维修基金

　　合法但不一定合情

　　“在业主入住5年后，即启动动用维修基金的议案，合法，但并不一定合情。”一位品牌开发商物业经理Z先生向记者表示。Z经理认为，动用维修基金，是属于共用设备的大项维修。按程序，应该是物业公司经过调查后，向业委会提出申请，业委会再要求物业提供相应证据，以证明确实需要动用维修基金，再向业主发出调查通知。而物业与业委会联合发出通知，确实不可思议。

　　墙面及防水五年内出现问题维说合理

　　Z先生认为，电子线路及铁艺等设施，使用五年后，可能需要更换，或者重新粉刷，但若是说墙面及防水五年后即需要大修，就有点欠妥。虽然法规规定墙面与防水的保质期为五年，但很多市民同样会反问：“为何原来的老房子，住十年八年的，都不会出现墙面与防水问题？”按目前沈阳的小区情况看，很少有小区会在第六年即提出对墙面和防水进行大整修，因为这可能意味着原有的工程质量可能存在问题。

　　保质期内出现问题维修后保质期应顺延

　　那么，如果在保质期内出现防水问题，开发商、物业屡次没有修好？拖至保质期后，物业申请动用维修基金，是否合理呢？Z先生认为，在保质期内出现问题，开发商会采取两种态度，一是投入资金根治；二是小修小补，拖到维修基金启动年限，就可以“顺理成章”动用维修基金。

　　按照Z先生的理解，如果在保质期内出现质量问题，物业代表开发商维修后，保质期将以最后一次修补为准，适当顺延，这样就会杜绝开发商蒙混过关的想法，把工程质量问题的维修责任，转嫁到业主身上。

　　楼顶属私有还是共用？

　　在一些小区里，有些楼房，顶层是阁楼，开发商当年销售时，以赠送的形式卖给业主，但楼顶发生漏雨问题后，关于楼顶是私人财产还是共用设备这一疑问，就摆上了桌面。

　　Z先生认为，这要看每位业主与开发商签订的合同，还要看楼顶是否有通向天台的大门。如果有通向天台的大门，楼顶则属共用设备，但若是没有，且购房合同里注明了产权及使用权归属，则属于私有部分。但如果合同里是以赠送的形式“送”给顶楼业主，对此的界定分歧就比较大。这就是为何楼顶的业主因为漏雨想启动维修基金，而遭到楼下多数业主反对的主要原因。

　　业委会应发挥细查细究义务

　　在启动维修基金的程序中，业委会发挥着至关重要的作用。当物业向业委会提出动用维修基金的申请后，业委会应向物业索要证据，并细究需要维修的共用设备，是因为使用原因造成的日常磨损，还是因为先期工程质量出现问题而造成损坏，以至于需要大修。

　　而且，Z先生提醒市民，维修基金的启动，是以楼体为单位申请的，物业不能以某一个楼的原因，启动多数楼体的维修基金。

　　铁西区小区办惊讶

　　针对北国之春小区动用维修基金的提议，及共涉及六项之多的维修内容，铁西区小区办一位工作人员也表示了惊讶。在申请动用维修基金的以往案例中，很少出现刚刚符合动用维修基金标准的年头，就以六项共用设备需要维修为由而动用维修基金的提案。

　　商品房保质期最长为五年

　　那么，维修基金什么情况下可以动用，需要走哪些程序呢？铁西区小区办，其中一位姓王的工作人员向记者解释：“商品房一般情况下都有保质期，不同的共用部分，有不同年限的保质期，最长的保质期为5年。保质期内出现质量问题，由开发商负责维修，保质期外出现问题，则需要动用维修基金。这就是广大市民理解的，维修基金要在入住后五年才能动用的规定。”但王先生同样提醒：“只要商品房的大、中型共用项目需要维修时，才能动用维修基金。而像承重墙等关键部分，开发商是要终身保修的。”

　　铁西区小区办维修基金部的邵女士进一步解释道：“商品房的保质期，并非以入住之日起算，而是以竣工验收之日起算，现在规范要求商品房在交房时，都为业主提供《住宅质量保证书》，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。按照沈阳市相关规定，像防水这样的项目，保质期为五年，弱电工程的保质期则为2——3年。”邵女士还称：“维修基金是负责共用建筑、共用设备的维修，属于个人产权的部分，不在维修基金动用的范围之内。”

　　维修基金不足仍需继筹

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动用房屋维修基金由谁来办理，个人吗

合理，这个本来就是法律所规定的

根据《住宅专项维修资金管理办法》

第二十二条　住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

　　（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；