2016年中国房地产市场走势预测分析
2016年中国房地产市场走势预测分析：
鉴于中国房地产投资规模不断扩大和市场透明度持续提高，房地产投资活动有望在未来几年得到进一步发展，而国内投资者将继续占据投资总量中的主要部分。
报告还总结了五大趋势，并认为这些趋势将持续助力国内投资者推动投资活动达到新的高度：
1、国有企业将成为投资市场中的重要卖方。未来的国有企业改革有望打破以往低效持有房地产的传统，为房地产投资和重新定位带来更多机遇。
2、中国保险公司有望成为国内外投资市场的最大买家之一。监管放宽将促使国内保险公司成为最活跃的机构投资群体。随着保险公司商业地产投资经验愈加丰富，仲量联行预计未来数年内他们的商业地产投资规模和速度都将进一步提升。
3、中国私募基金将扩大其投资足迹。中国的房地产私募股权有望大举扩张，甚至会受到国内保险公司投资活动的推升。
4、资产证券化将助推下一波投资高峰。中国政府在过去几年一直通过试点项目测试资产证券化。同时，随着政府改进税收制度和提高监管透明度，资产证券化的作用将会逐步增加。
5、金融创新将对主流投资渠道形成补充。众筹和P2P借贷等新的融资方式只是房地产投资领域技术促成创新的早期成果。我们预计，国内投资者和其他市场参与者将继续开发适应中国市场的新融资工具和平台。
仲量联行中国投资部总监表示，“中国的房地产市场投资规模将与经济同步增长，适应不断变化的投资需求。日趋成熟的中国国内投资者越来越善于捕捉国内外的投资机遇，自身的竞争力也在不断提升。境外投资者无疑将会继续扩大他们在中国的投资足迹，但国内投资者仍将继续占据投资总量中的主要部分。”
中国房地产市场在过去几年间增长迅速。据估计，2015年中国投资级地产总规模位居全球第二，仅次于美国，达到8,060亿美元。而仲量联行预计，中国房地产市场还有望在未来保持快速增长。顾东尼指出：“与此同时，我们正在见证各类中国投资者以史无前例的速度积累商业地产开发、收购和出售的经验。”
上述五大趋势合力将继续提高中国房地产市场的交易规模。顾东尼总结称：“未来几年，我们预计将会多次看到类似2015年创纪录的时刻，中国资本毫无疑问将是最主要的推动力。”
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给你个参考：
2007 年，全国房地产市场运行呈现以下特点：一是以住宅为主的房地产开发投资持续快速增长。2007 年，全国完成房地产开发投资25280 亿元，同比增长302%，比上年提高84 个百分点；二是市场需求总体旺盛。2007 年，全国商品住宅竣工面积478 亿平方米，同比增长5%，比上年上升58 个百分点；销售面积691亿平方米，同比增长247%，比上年上升116 个百分点，与此同时，商品住房空置面积继续下降，12 月全国空置商品住房6756 万平方米，同比下降166%，降幅较上年加快86 个百分点；三是部分城市12 月份房价环比开始下降。
2007 年，70个大中城市房屋销售价格平均涨幅为76%，涨幅比上年快18 个百分点；新建商品住房销售价格同比上涨82%，涨幅比上年快18 个百分点。
2007 年对我国房地产业来说是极不寻常的一年，物业税、加息、房贷成为今年地产圈内曝光率最高的词汇，上市、融资、圈地成为开发商最热衷的事情。国家宏观调控政策相继出台，各类与民生息息相关的热点问题不断出现。使得一线大城市不断上涨的房价得到一定的抑制，也使我国房地产业的发展步伐更加稳健。
2008 年，随着民生新政的实施，以解决中低收入家庭住房困难为主要任务的民生产，正蓄势待发；土地新政将进一步深入，查处土地违法案件力度将会进一步加大；中央政府针对房地产市场的混乱局面，将会出台更严励的政策措施。预计2008 年全国房价总体上将稳中趋降，逐步或落至一个相对理性的区域。
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《2007年房地产行业深度研究与投资前景分析报告》目录：
第一章 2006年房地产行业发展环境及影响分析 2
第一节 宏观经济环境及影响分析 2
一、国际经济环境对房地产业的影响 2
二、国内宏观经济状况及对房地产业的影响 2
三、国内投资、物价走势分析及对房地产业的影响 2
（一）固定资产投资状况分析 2
（二）物价走势状况分析 3
四、人民币升值对房地产业的影响 4
（一）对房地产需求者影响 4
（二）对房地产供给者的影响 4
（三）对不同种类商品房价格的影响 5
第二节 房地产行业政策变化及影响分析 6
一、近年来主要房地产行业政策回顾与分析 6
二、2006年最新房地产行业政策分析 6
（一）2006年以来政策回顾 7
（二）重大政策影响分析 8
第三节 房地产关联行业发展及影响分析 10
一、上游行业发展及影响 10
（一）建材价格进入上升通道 10
（二）钢铁行业对房地产影响分析 10
二、下游需求变化对房地产行业影响分析 11
（一）居民收入增多，拉动住宅潜在需求 11
（二）企业信心大幅增强拉动办公楼需求 12
（三）城市化进程促进商业地产 12
第二章 2006年房地产行业供需状况分析 14
第一节 2006年房地产企业整体景气状况判断 14
一、房地产开发景气总体走势 14
二、房地产企业景气指数水平变化 15
第二节 2006年全国房地产市场供给情况分析 16
一、土地开发与土地购置 16
（一）土地购置面积增幅继续减缓，购置成本大幅上升 16
（二）完成土地开发面积恢复上升 17
（三）土地开发面积占购置面积比先降后升 18
二、商品房开发规模与结构 19
（一）商品房新开工面积 19
（二）商品房竣工面积 20
（三）商品房开发结构分析 21
第三节 全国房地产市场需求情况分析 25
一、商品房销售状况分析 25
二、商品房空置面积分类指数变化 28
第四节 全国房地产市场供需结构特征与价格走势 29
一、房地产供需结构特征 29
二、房地产市场价格走势 30
（一）一级市场：土地价格增长稳定 30
（二）二级市场：销售价格仍大幅上涨，涨幅整体回落 30
（三）三级市场：租赁价格涨幅平稳 31
第三章 2006年房地产行业资金来源分析 32
第一节 房地产企业投融资状况 32
一、全国房地产开发投资及完成情况 32
二、分业态房地产开发投资及完成情况 32
第二节 房地产业融资现状与渠道分析 34
一、房地产开发资金来源 34
二、各月资金来源情况分析 36
（一）国内贷款 36
（二）自筹资金 36
（三）其他资金 37
（四）利用外资 37
（五）全部资金本金 38
第三节 房地产金融资金来源特点分析 39
一、仍依赖于银行资金，但融资渠道向多元化方向发展 39
二、债务融资为主，股权融资有待突破 40
三、大型房地产企业融资渠道广，中小开发商融资渠道狭窄 40
四、融资方式创新，融资渠道整合 41
第四节 2006年房地产行业股权融资状况 42
一、上市公司再融资 42
二、房地产企业IPO 42
三、其他直接融资方式 42
第四章 2006年房地产行业区域分布及重点区域分析 44
第一节 各地区房地产开发资金来源比较分析 44
一、各省市房地产行业资金来源情况 44
二、资金来源增速比较分析 45
第二节 房地产区域开发比较分析 46
一、土地购置和开发区域发展情况 46
二、商品房投资、施开工和竣工区域发展情况 48
（一）2006年各地区商品房投资、新开工和竣工情况 48
（二）2006年各省市商品房投资额、施工面积、竣工面积增速分析 50
第三节 商品房销售区域情况 52
一、2006年各省市商品房销售面积和销售额状况 52
二、2006年各省市商品房销售面积增速及销售额增速排序 53
第五章 房地产重点城市2006年发展分析 55
第一节 北京房地产市场分析 55
一、总体情况 55
二、开发及投资情况 55
（一）房地产开发投资完成情况 55
（二）房地产开发投资及资金来源 56
（三）土地购置与开发 56
三、供需情况 57
（一）供给情况 57
（二）需求情况 58
四、价格情况 58
第二节 上海房地产市场分析 60
一、总体情况 60
二、投资及开发情况 60
（一）开发投资完成情况 60
（二）开发企业资金来源 60
（三）土地购置与开发 61
三、供需情况 61
（一）供给情况 61
（二）需求情况 62
四、价格情况 62
第三节 深圳房地产分析 64
一、总体情况 64
二、投资及开发情况 64
（一）房地产开发投资持续扩大 64
（二）新开工建设规模出现缩减 64
三、供应分析 64
（一）新增供应主要分布在宝安龙岗 64
（二）90平米以上三房比例最大 65
四、销售情况 65
（一）销售面积大幅下降 65
（二）住宅价格剧烈上涨 65
（三）其他分类物业销售情况 65
第四节 成都房地产市场分析 67
一、总体情况 67
二、房产开发资金情况 67
（一）房地产开发投资增幅呈逐月增长态势 67
（二）开发企业自筹资金能力增强 67
（三）商品房施工、竣工面积大幅增长 67
三、商品房供求总量 68
（一）全市商品房供求总量大幅增长，均首年突破2000 万平方米。 68
（二）全市住宅市场持续活跃，支撑了市场规模继续扩大。 68
（三）商品房市场供求关系得到根本缓解。 68
（四）成交情况 68
（五）供求增长情况 69
（六）个人购房情况 69
四、商品房价格走势 70
（一）房价涨幅回落，但涨幅仍处高位 70
（二）宏观调控下房价上扬曲线明显走缓 70
五、二手房成交情况 70
第五节 武汉房地产市场分析 71
一、房地产开发投资 71
（一）经济发展状况 71
（二）投资开发情况 71
二、商品房供给情况 72
三、存量房市场情况 72
四、房地产销售情况及销售价格走势 73
第六章 2006年房地产行业企业运行综合比较分析 75
第一节 房地产优势企业评价 75
一、综合100强规模分析 75
（一）综合排名前100位企业规模状况 75
（二）积极扩张型企业分析 77
（三）房地产企业规模前十强 79
二、房地产优势企业盈利状况 80
（一）房地产百强企业盈利情况 80
（二）房地产企业盈利能力前十强 81
三、房地产优势企业成长及实力变化状况 81
（一）房地产企业成长性前十强 81
（二）房地产企业综合实力前十强 82
第二节 中国房地产百强企业发展趋势 83
一、行业准入提高带来新的发展机遇 83
二、融资能力考验企业生存能力，百强房企资金来源逐渐多样化 83
三、土地政策提高行业集中度，百强企业通过战略合作实现资源互补 83
四、百强企业应高度重视急剧扩张带来的经营风险 83
（一）政策法规风险 83
（二）融资结构风险 83
（三）管理风险 83
第三节 上市企业年报分析与评价 84
一、获利能力比较 84
二、经营能力比较 84
三、偿债能力比较 85
四、发展能力比较 85
五、现金流分析 86
（一）全国性开发型房企大幅拿地扩张资金吃紧 86
（二）工业商业型房企现金流状况稳定 86
（三）区域型开发房企资金缺口不大 86
第七章 房地产行业典型企业分析 87
第一节 住宅业务突出类个案企业分析 87
一、深圳万科 87
（一）整体经营情况 87
（二）公司财务指标分析 87
（三）2007年发展展望 90
二、金地集团 91
（一）经营状况 91
（二）财务分析 92
（三）发展展望 94
第二节 商业用房写字楼类个案企业分析 96
一、金融街 96
（一）经营状况 96
（二）财务分析 97
（三）发展前景 99
二、陆家嘴 100
（一）经营情况 100
（二）财务分析 101
（三）企业发展前景及影响因素分析 104
第八章 07年房地产行业与企业发展趋势预测 106
第一节 07年房地产行业发展环境变化趋势预测 106
一、经济环境变化趋势预测 106
二、房地产市场主体的行为展望 106
（一）中央政府：稳定房地产市场 106
（二）地方政府：问责制下违规行为可能收敛 107
（三）开发商：强者大胆扩张，弱者无奈退出 107
（四）消费者：观望越来越浓 107
（五）投机者：资本实力决定投机能力 107
三、政策环境变化趋势预测 107
（一）宏观管理政策分析及预测 108
（二）土地政策分析及预测 108
（三）信贷政策分析及预测 109
第二节 07年房地产产品要素构成展望 110
一、土地成本展望 110
二、建材价格的展望 110
三、人力成本、项目的期间费用和开发利润状况展望 111
第三节 07年房地产行业市场供需形势及价格趋势预测 112
一、住宅供需趋势预测 112
（一）高档住宅 112
（二）普通住宅 113
二、商业用房供需趋势预测 113
三、写字楼供需趋势预测 114
（一）北京：集中放量、销售价格降租赁价格稳 114
（二）上海：供不应求、销售租赁价格齐涨 114
第四节 07年房地产行业企业竞争趋势分析 116
一、企业合作、产业战略联盟 116
二、品牌化经营是企业发展的必由之路 116
三、提高顾客满意度是企业竞争的关键所在 116
四、人力资本和组织文化将成为现代房地产企业发展的重要战略资源 116
五、价值链管理是房地产企业竞争致胜的根本途径 117
第九章 房地产行业风险分析 118
第一节 07年宏观经济波动风险评价 118
一、宏观经济波动性评价 118
二、07年宏观经济波动对房地产业带来的风险评价 118
第二节 近年颁布重要政策风险评价 119
一、金融政策风险分析 119
二、土地政策风险 119
三、其他政策风险 120
（一）税收政策 120
（二）限外政策 120
第三节 07年上下游行业变化风险评价 122
一、06-07年土地供应风险评价 122
二、07年房地产金融信贷供给风险评价 122
三、07年建材供给能力及价格风险评价 123
四、07年购买能力风险评价 123
第四节 07年行业竞争风险评价 124
第五节 07年市场供需矛盾风险评价 125
第六节 07年贷款主体风险对房地产金融影响评价 126
一、开发商的信用风险和融资风险 126
二、住房贷款人还款能力、信用风险及房贷入市风险 127
第七节 07年行业风险综合评价 128
表目录
表1 2006年1-12月土地开发及土地购置情况 16
表2 2000-2006年土地开发购置情况 18
表3 2006年1-12月份商品房新开工竣工情况 19
表4 2006年累计各类物业销竣情况 29
表5 2006年每月各类物业竣工销售面积差 29
表6 2005-2006年土地交易价格指数 30
表7 2005-2006年房屋销售价格指数 30
表8 2005-2006年房屋租赁价格指数 31
表9 2006年全国房地产开发投资及完成情况 32
表10 2006年分业态房地产开发投资完成情况 33
表11 2006年房地产开发资金来源 34
表12 2006年开发资金来源及增长情况 35
表13 2006年每月开发资金来源具体情况 35
表14 2006年度各省市资金来源排序 44
表15 2006年各省市资金来源增速比较 45
表16 2006年各省市土地购置面积、完成开发面积及百分比排序 46
表17 2006年各省市土地购置及完成开发面积增速排序 47
表18 2006年各省市商品房投资额 48
表19 2006年各省市商品房施工、开工、竣工面积排序 49
表20 2006年各省市商品房投资额增速排序 50
表21 2006年各省市商品房施工、开工、竣工面积增速排序 51
表22 2006年各省市商品房销售面积及销售额排序 52
表23 2006年各省市商品房销售面积增速及销售额增速排序 53
表24 2006年北京市房地产开发及开发投资情况 55
表25 2006年北京市房地产投资、资金来源的排名情况 56
表26 2006年北京市土地购置与开发情况 56
表27 2006年北京市房地产需求情况 58
表28 2006年北京市销售价格指数走势 59
图目录
图1 1996-2006居民消费价格指数与固定资产价格指数 4
图2 2006年房地产开发综合景气指数及相关指标 14
图3 2002-2006年房地产企业景气指数和房地产企业家信心指数 15
图4 2003-2006年土地购置面积及同比增长情况 17
图5 2006年1-12月土地购置价格 17
图6 2003-2006年完成土地开发面积及同比增长情况 18
图7 2006年1-12月土地开发购置比 19
图8 2006年1-12月每月商品房累计新开工和施工情况 20
图9 1998-2006年商品房新开工施工及同比增长情况 20
图10 2006年1-12月商品房竣工及同比增长情况 21
图11 2006年商品住宅开发情况 22
图12 2006年1-12月办公楼开发情况 23
图13 2006年1-12月商业用房开发情况 23
图14 1997-2006年三类物业开发占比情况 24
图15 2004-2006年每月商品房销售面积及同比增长情况 25
图16 2004-2006年每月商品房销售额及同比增长 26
图17 2006年1-12月商品住宅销售及同比增长 26
图18 2006年1-12月办公楼销售及同比增长情况 27
图19 2006年1-12月商业营业用房销售及同比增长情况 27
图20 2006年各类资金来源占比情况 36
图21 2006年房地产开发投资资金中国内贷款变化情况 36
图22 2006年房地产开发投资资金中自筹资金变化情况 37
图23 2006年房地产开发投资资金中其他资金变化情况 37
图24 2006年房地产开发投资资金中利用外资变化情况 38
图25 2006年房地产开发投资本年资金来源金额变化情况 38
图26 2006年房地产开发资金来源中银行资金情况 39
图27 2006年房地产开发资金来源中开发商自有资金情况 40
图28 房地产百强企业2002-2006年资产状况变化图 75
图29 房地产百强企业2002-2006年完成房地产投资额及其增长率 76
图30 房地产百强企业2002-2006年规划建筑面积、土地储备面积变化图 76
图31 2002-2006年积极扩张型和稳健经营型企业总资产变化图 77
图32 2002-2006年积极扩张型和稳健经营型企业净资产变化图 78
图33 2002-2006年积极扩张型和稳健经营型企业净利润变化图 78
图34 2002-2006年积极扩张型企业负债状况变化图 79
图35 房地产百强企业2002-2006年销售额、房地产业务收入变化图 80
参考资料：www.zikoo.com
中国房地产市场分析
您好 一些资料 希望对您有帮助 谢谢采纳
世邦魏理仕：2007年第三季中国房地产市场分析报告
尽管市场放缓有所警示及中央政府对过热的房地产市场的调控举措已陆续实施，中国房地产市场在2007年第三季度仍然保持活跃、稳健的发展态势。一线主要城市延续平稳的上升态势，同时投资者及开发商依然看好正在兴起的二三线城市中呈现的机遇。对于美国次级债危机对中国市场产生的震荡，分析师所持看法不尽相同，但总体看来，对中国的影响甚微。可以预见的是未来对风险管理的关注将提高。
北京：2007年第三季度，北京房地产市场需求呈上升趋势。北京优质写字楼市场表现活跃，市场吸纳量达162,545平方米，较上季度上升了18.3％。同时，平均租金继续保持小幅上升，与上个季度相比上涨了1.6%，达到每月每平方米186元人民币（按建筑面积计算，不含管理费）。北京豪华住宅租赁市场较上半年更为活跃，尤其是酒店式服务公寓的租赁市场, 大量外资企业在前三个月续约或签订新的租赁合同，也为本季带来了旺盛的需求。从而带动了酒店式服务公寓的平均租金较上季度上升了1.2％，达到每月每平方米216.4元人民币。大型零售商普遍看好未来北京商业市场的发展前景，纷纷加快进入步伐，优质零售物业需求强劲。受需求带动，市场整体租金继续保持平稳上升的势头。首层和第二层的商铺租金分别比上季度上涨了0.5%和3.3%，达到每天每平方米28.6元人民币和19.1元人民币。同时, 工业物业的需求增长稳定, 其平均租金报价为每月每平方米53元人民币，较上季度上涨了1.9％。工业用地价格则较上季度上升了1％，达到每平方米1,213元人民币。
上海：上海房地产市场各类物业在三季度均延续了上升势头，工业物业市场表现尤为出色。本季甲级写字楼租金环比上涨2.8%，而乙级写字楼涨幅为2.7%。市场空置率则继续下降0.9个百分点，创3.5%的历史新低。长宁区的长房国际广场和徐汇区的城开国际大厦为本季的新增供应，总建筑面积为63,667平方米。豪华住宅销售市场延续反弹行情。一手豪华住宅的月均成交套数达1,149个单元，比二季度销售旺季的成交量高出38%。豪华公寓和豪华别墅的售价于本季继续上涨。同时，豪华住宅租赁市场也呈现良好运行态势以及豪华别墅和酒店式服务公寓租金均有所上涨。在商业市场方面, 优质首层商铺租金继续上涨1.6%，达每天每平方米41.2元人民币。而部分核心商圈的首层商铺租金由于受到来自二级商圈物业日益增加的竞争压力影响，租金有所下跌。政府对工业土地供应的持续紧缩致使三季度上海工业用地的价格大幅上涨了15.6%。新增用地的稀少导致部分企业转而采取租赁物业的策略，从而进一步刺激了租赁市场上对高质量工业物业的需求。三季度平均工业物业租金比上季度上升6.7%达到每月每平方米33.7元人民币。
广州：广州房地产市场本季度表现活跃，优质写字楼市场租金、豪华住宅市场售价和优质商业物业租金均录得较大的涨幅。广州的优质写字楼市场在过去的三个月内表现强劲，平均租金上升6.4%，平均售价上升5.1%。香港的泰华房地产有限公司以10.9亿元人民币夺得珠江新城B1-3商务办公地块，楼面地价每平方米11,912元人民币，再创珠江新城及广州写字楼地价纪录。住宅市场方面，物业价格录得较大的升幅，豪华公寓比上季度上涨了10.8%，别墅价格也上升了11.8%。受来自国外及国内零售商对于优质商业物业强劲需求的影响，广州优质商业物业租金于季内平稳增长。首层商铺租金比上季度上升7.3%，达到每天每平方米47.3元人民币。整体空置率于季末下降了1.1个百分点至8.7％。工业物业市场方面，本季度租金基本与上一季度持平。随着科学城等园区工业用地的逐步紧张和需求的不断增加，开发区和工业园对企业的进驻要求逐步严格。
大连：大连优质写字楼市场需求于这季度表现稳定，租金小幅增长，整体空置率继续走低。市场整体租金与上季度相比微长1%，达到每月每平方米63.6元人民币。由于本季度依然没有优质新增供应项目出现，空置率从上季度的20.6％下跌至今季度的20.1%。市场整体租赁交易较为平淡且主要集中在乙级写字间范围内。零售市场方面，本季度大连优质零售物业租金稳步上涨，首层商铺租金上涨1.1%至每天每平方米25.4元人民币。第二层商铺租金上涨幅度不大，平均租金达到每天每平方米16.9元人民币。季内零售物业市场没有新增供应出现，优质零售物业整体空置率较上季度下降0.5个百分点至2.2%。
天津：2007 年第三季度，天津优质物业市场总体呈现小幅稳步增长趋势。天津优质写字楼市场甲乙级写字楼平均月租金均小幅度增长，总体达到每月每平方米98.7元人民币，较上季度上升0.2%。由于本季度无新增优质写字楼上市，市场自然消化存量产品，使空置率下降1.4个百分点至17.7％。销售市场方面，目前市场在售项目很少，价格平稳运行，达到每平方米12,500元人民币，较上季度增长1%。优质零售物业市场方面，由于本季度部分重要项目处于停业整改或装修过程中，使总体空置率上升至14.4%。但租金方面仍录得稳步小幅增长，首层和二层分别增长0.4% 及 1.8%，达到每天每平方米16.7元人民币和9.8元人民币。
杭州：杭州写字楼租金较上季度上涨1.6%，平均租金达到每月每平米107.3元人民币。优质写字楼售价方面，本季度出现了继续快速上涨的走势，平均售价环比大涨6.2%，达到每平方米15,788元人民币。由于三季度没有新的优质写字楼落成，市场总体空置率得以小幅下降0.9个百分点，至10.6%的水平。于2008年上半年，越多的钱江新城写字楼将进入销售阶段。交通银行整体收购了面积达43,229平方米的蓝鲸国际项目，收购价格大约在每平米15,000元人民币。受杭州对高端商业物业的需求一直非常旺盛以及没有新增供应的影响，杭州优质商业物业的空置率依然低企，约2.7%。租金方面，首层和二层优质商铺分别在第三季度上涨了4.2%和3.7%，分别达到每天每平方米19.8 元人民币及16.1 元人民币。
成都：本季度成都优质写字楼的租金水平保持平稳，平均租金为每月每平方米89.9元人民币，比上月仅略微升0.6%，其中部分高入住率的甲级写字楼如汇日•央扩大厦、时代广场由于可租办公空间较少而提高租金，使甲级写字楼平均租金环比上升2%。部分写字楼推迟投入使用时间，令本季度没有新的优质写字楼供应。吸纳情况也较好，本季度共吸纳25,215平方米，比上季度有较大增长。由于本季度需求增加并且没有新增供应，使得优质写字楼的整体空置率水平下降3.9个百分点，达到28.4%。第三季度成都市优质商业市场保持平稳态势，租金缓慢上涨。由于位于骡马市商圈内部分优质百货空置面积的上升，以及新入市的美美力诚（天一店）入驻品牌还未完全进场，市场空置率由二季度的6%上升至三季度的6.4%。位于春熙路商圈的最大商业地块（红星路广场地块）在9月底挂牌成交。此地块位于锦江区大慈寺路以南、红星路步行街以东、江南馆街以北、纱帽街以西，地块面积达54,857平方米，规划整体容积率最高可达8.0，其中商业规划比例不得低于30％，该地块最终以楼面价约每平方米16,500元人民币被九龙仓竞得，创造了成都最高地价，未来将为春熙路商圈提供大量优质商业供应。
深圳：深圳优质写字楼市场于本季度仍然活跃。写字楼用户继续在销售市场上吸纳优质写字楼空间，令优质写字楼平均销售价格上涨9.8%，达到每平方米17,817元人民币。甲级写字楼租金环比增长2%，而乙级写字楼则录得4.9%的适度增长。过去三个月，优质写字楼竣工面积为213,835平方米，其中包括两座甲级写字楼：深国投广场写字楼和荣超经贸中心。由于需求强劲，总体空置水平却从第二季度的15.9%下降到本季度的13.6%。除了位于罗湖区最高档的购物中心--万象城录得较大的租金涨幅以外，总体而言，深圳零售物业市场于三季度表现稳定。大型购物广场首层平均租金为每天每平方米23.8元人民币，环比下降0.8%；二楼租金上升2.3%，租金为每天每平方米12.8元人民币。45,180平方米的嘉信茂广场第二期（深国投广场商场部分）于九月竣工交付使用，一个社区型商圈在香蜜湖片区亦随之逐步形成。市场整体空置率本季末上升至8.2%。
厦门：2007年第三季度，厦门优质写字楼市场和商业地产市场基本保持平稳发展。由于本季度没有新增的写字楼供应，优质写字楼市场供不应求的状况持续，价格略有上涨，而租金则基本保持稳定。未来厦门优质写字楼的供应主要集中在观音山商务区和五缘湾商务区，在观音山商务区启动区内已经有6座写字楼封顶，将于明年年初建成使用。瑞景商业广场于第三季度正式开业，这是厦门岛东部的第一个大型商业广场，将带动厦门岛东部莲前路和前埔一带商业的发展。季末全市优质商场总体空置率有所上升。
房地产市场调查分析报告
房地产市场调查分析报告
录 ... 1
综 述 ... 5
1. 前言 ... 5
2. 抉策地产研究中心研究方法简介 ... 7
2.1 研究背景说明 ... 7
2.2 抉策地产研究指标体系说明 ... 8
3. 名词定义 ... 9
4. 抉策地产研究中心新建商品房供需监测模型简介 ... 10
5. 抉策地产研究中心常规研究延伸服务 ... 11
摘 要 ... 12
第一节 市场容量分析 ... 13
1. 2004 年三季度南京市房地产市场容量分析 ... 13
1.1 拆迁产生的购房需求比例降低 ... 13
1.2 改善住宅条件是目前购房需求的主体构成，增幅较大 ... 15
1.3 投资购房比例基本平稳 ... 15
1.4 结婚购房比例保持稳定 ... 15
1.5 城市化进程中产生购房需求增速平稳 ... 16
2. 南京房地产市场需求特征分析 ... 16
3. 2004 年 1-9 月房地产市场交易状况分析 ... 16
3.1 新建商品房交易情况 ... 16
3.2 2004 年 1-9 月存量房、经济适用房的交易情况 ... 17
3.3 2004 年上半年及三季度未实现的需求分析 ... 17
4. 2004 年三季度需求结构分析 ... 18
4.1 各片区的需求结构分析及季度变化情况 ... 18
4.2 价格层次需求结构分析及季度变化情况 ... 19
4.3 楼型层次需求结构分析及季度变化情况 ... 20
4.4 户型层次需求结构分析 ... 21
第二节 产品结构分析 ... 23
1. 2004 年三季度市场供给状况 ... 23
1.1 2004 年 1-9 月全国及江苏省固定资产投资总量 ... 23
1.2 南京市 2004 年三季度房地产开发投资状况 ... 23
2. 南京市 2004 年三季度南京市土地供应状况 ... 25
3. 南京市 2004 年三季度经济适用房、中低价商品房供给状况 ... 26
4. 南京市 2004 年三季度南京市商品房供应情况 ... 26
4.1 2004 年三季度商品房总体供需状况 ... 26
4.2 2004 年四季度南京市新建商品房供应总量 ... 26
4.3 分结构的新建商品房供需平衡状况 ... 27
4.3.1 分片区的新建商品房供需分析 ... 27
4.3.2 分价格层次的供需分析 ... 28
4.3.3 分楼型的供需状况 ... 28
5. 2004 年四季度南京市新建商品房供应状况 ... 29
5.1 2004 年四季度南京市新建商品房供应总量 ... 29
5.2 2004 年四季度南京市新建商品房供给状况分析 ... 29
5.2.1 2004 年四季度南京市新建商品房分片区供应状况 ... 29
5.2.2 2004 年四季度南京市新建商品房分物业供应状况 ... 30
5.3 2004 年三、四季度南京市新建商品房供应状况对比 ... 31
5.3.1 分区域市场供给比较 ... 31
5.3.2 分物业类型市场供给比较 ... 32
第三节 价格研究 ... 33
1. 供给价格水平分析 ... 33
1.1 抉策地产研究中心南京 70 典型楼盘价格指数 ... 33
1.1.1 2004 年 10 月抉策南京 70 典型楼盘价格总指数表 ... 33
1.1.2 2004 年 10 月抉策地产南京 70 典型楼盘指数分区指数表 ... 34
1.1.3 2004 年 10 月抉策地产南京 70 典型楼盘指数分物业指数表 ... 34
1.2 新建商品房价格水平分析 ... 35
1.3 新建商品住宅价格水平分析 ... 36
1.4 分物业新建商品房价格水平分析 ... 37
1.5 经济适用房价格水平分析 ... 38
1.6 存量房价格水平分析 ... 39
1.7 南京市租赁行情分析 ... 39
1.8 土地价格水平分析 ... 40
2. 2004 年上半年南京商品房价格变动因素及相关分析 ... 41
2.1 供需比例失衡对房价的影响 ... 41
2.1.1 2004 年三季度商品房供需状况对房价涨幅的影响分析 ... 41
2.1.2 价格层次供需矛盾对南京市商品房价格的影响 ... 41
2.2 经济发展与消费能力增长支撑南京房价 ... 42
2.3 房地产开发投资增幅对房价的影响 ... 42
2.4 宏观金融政策对房价的影响 ... 42
2.5 行业的互动效应带动房价上涨 ... 43
2.6 商品房直接成本带动房价上涨 ... 43
2.7 城市化进程加快，带动房价上涨 ... 44
2.8 开发商追求高利润使得房价增长 ... 45
2.9 2005 年南京商品房房价趋势性分析 ... 45
第四节 消费者调查 ... 46
1. 研究背景 ... 46
2. 研究说明 ... 46
2.1 样本特征 ... 46
2.2 样本量 ... 46
2.3 数据的质量控制 ... 46
2.4 研究方法 ... 47
2.5 主要研究指标 ... 47
2.6 调研内容 ... 47
3. 意向购房者的基本特征 ... 47
3.1 潜在购房者年龄结构 ... 47
3.2 潜在购房者的家庭结构 ... 48
3.3 潜在购房者的家庭收入情况 ... 49
3.4 潜在购房者的受教育程度 ... 49
4. 意向购房者的居住现状 ... 50
4.1 现有住房的获得方式 ... 50
4.2 现有住房的居住面积和户型 ... 51
5. 潜在消费者的购房偏好 ... 52
5.1 潜在消费者对购房区域的偏好 ... 52
5.2 潜在消费者对购房面积的偏好 ... 53
5.2.1 潜在消费者对面积偏好与上季度的对比分析 ... 53
5.2.2 三季度潜在消费者对总面积及各个功能房间面积的偏好 ... 53
5.3 潜在消费者对楼型的偏好 ... 54
5.4 潜在消费者对户型的偏好 ... 55
5.5 潜在消费者的意向面积与意向户型的交叉分析 ... 56
5.6 潜在消费者在同等建筑面积下对建筑结构的偏好 ... 56
5.7 潜在消费者对配套中最看重的三个因素 ... 57
5.8 潜在消费者购买目的分析 ... 58
6. 购买方式与购买力分析 ... 58
6.1 潜在消费者可以承受的最高单价 ... 58
6.2 潜在消费者可以承受的最高总价 ... 59
6.3 付款方式 ... 60
6.4 对潜在消费者心理房价的测试 ... 61
7. 潜在购房者的媒介影响度 ... 61
7.1 潜在购房者的信息获取途径 ... 61
7.1.1 房产信息获取途径在消费者中的分布 ... 61
7.1.2 报纸媒体 ... 62
7.1.3 网络媒体 ... 62
7.2 印象最深的房产广告的主题描述及楼盘的提及率分析 ... 63
7.3 媒介对意向购房者的决策过程的影响程度 ... 64
第五节 生活指数评价 ... 65
1. 生活指数评价 ... 65
1.1 区域生活指数模型 ... 65
1.2 应用与测评结果 ... 66
2. 典型楼盘生活指数评价 ... 67
2.1 典型楼盘生活指数模型 ... 67
2.2 应用与测评结果 ... 69
3. 典型楼盘性价比分析 ... 69
4. 抉策地产研究中心生活指数专项研究 ... 70
4.1 《抉策地产典型楼盘生活指数及性价比综合分析报告》 ... 70
4.2 《抉策地产楼盘项目前期定位研究》 ... 70
4.3 《抉策地产市场吸纳与性价比定价模型》 ... 70
第六节 媒体监测与研究 ... 71
1. 2004 年三季度南京房地产平面广告投放监测 ... 71
1.1 楼盘报纸平面广告投放总量、排名及投放频率 ... 71
1.2 分区域投放量统计 ... 73
1.3 分物业类型投放量统计 ... 74
1.4 开发商投放量统计 ... 74
1.5 报纸平面媒体房地产广告总量统计 ... 75
2. 2004 年三季度南京房地产网络广告监测分析 ... 76
3. 2004 年三季度南京市房地广告营销主题与促销活动分析 ... 77
3.1 房地产营销主题分析 ... 77
3.2 其它促销活动分析 ... 79
4. 结合消费者调查的媒体影响度分析 ... 80
4.1 购房者媒体偏好分析 ... 80
4.2 各类型媒体广告对购房者决策的影响度 ... 81
4.3 典型楼盘广告策略浅析 ... 82
4.3.1 2004 年三季度顺驰滨江奥城报纸平面广告投放总量与频率 ... 82
4.3.2 2004 年顺驰滨江奥城广告报纸组合 ... 82
4.3.3 2004 年顺驰滨江奥城报纸平面广告及网络广告投放分析 ... 83
4.3.4 顺驰滨江奥城的广告意境及营销主题分析 ... 83
5. 抉策地产研究中心营销监测产品简介 ... 84
5.1 竞争对手 SWOT 分析 ... 84
5.2 2003~2004 南京市主要楼盘广告营销主题变化及分析 ... 85
结 语 ... 87
策划方案 营销策划 销售技巧
销售流程 销售策划 销售方案
项目定位 项目策划 项目管理
项目研究 项目分析 项目流程
市场定位 定位策略 定位分析
定价策略 定价方案 定价策划
开盘方案 开盘流程 开盘策划
活动策划 活动方案 推广方案
推广策略 策划文案 广告文案
营销策略 广告策略 分析报告
广告策划 广告方案 销售培训
项目规划 规划设计 楼书文案
楼书设计 市场研究 销售制度
管理制度 推广技巧 全程营销
全案策划 策划流程 全程推广
全程策划 整合营销 整合推广
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中国房地产资金来源状况分析报告
当前，房地产投资过快增长和房地产价格的大幅度上涨，已经发展成为影响国民经济平稳较快增长的不健康因素，因此，加强对房地产市场调控成为宏观调控的一项主要任务。为掌握房地产投资资金来源状况，我们对2001年年初以来房地产投资的资金来源及变化情况进行了专题调查分析。
基本情况
长期以来，我国房地产直接融资渠道狭窄。据统计，2002年年初以来，国内房地产企业只有61家实现上市融资，融资总额仅为80亿元左右。房地产企业债券自2000年以后再未发行，原有的少量债券也已兑付。国家预算内资金每年也仅有10多亿元。2003年后，随着国家宏观调控对房地产信贷规模的控制，房地产贷款增长趋缓，房地产企业开始寻求新的融资途径，如机构投资者开始参与房地产投资，房地产基金开始运作，信托资金开始进入房地产业，海外融资也发展较快。目前，由于房地产基金刚刚起步，投资房地产的信托资金不足300亿元，房地产业直接融资比例不超过2%，因此，我国房地产投资资金仍然主要是银行贷款，而以投资和投机为目的的社会资金及海外热钱近两年也成为推动房地产投资快速增长的重要资金来源。
国内银行贷款占比情况
从国内外情况看，房地产投资资金来源中，银行贷款一般占到60%左右，这是房地产业发展的一个显著特点。在我国，房地产业的银行贷款主要表现为土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款，开发商的自筹资金和工程垫款也大多间接来自银行贷款。具体表现为：
国内银行直接贷款占比明显下降。直接贷款表现为房地产开发贷款和个人购房贷款。2001～2003年，房地产开发贷款在房地产投资中的比重一直保持在20%左右的水平；以个人按揭贷款为主的购房贷款平稳发展，在房地产投资中的比重由25%升至28.3%。2004年，由于国家对房地产用地和贷款实行控制，同时，个人消费信贷不良率开始上升，商业银行提高住房消费贷款发放标准，房地产贷款增长趋缓，房地产开发贷款和购房贷款在房地产投资中的比重均有所下降，分别为16.6%和24.3%。今年第一季度，由于上年储备项目较多，房地产贷款投入有所增加，房地产开发贷款在房地产投资中的比重达到19%，而取消住房按揭贷款优惠利率政策对房地产消费贷款影响较大，购房贷款占房地产投资资金的比重下降到17.3%。房地产开发贷款与购房贷款合计占房地产投资资金的比重，2001～2004年分别为43.6%、48.1%、49.4%、40.9%，今年3月末为36.3%。房地产市场中的银行直接贷款占比2003年年初以来呈现明显下降趋势。
房地产企业部分自筹资金间接来自银行贷款。房地产企业自筹资金比例逐年提高，由2001年的24.1%上升到2004年末的27.4%，到今年3月末，已达到30.1%，提高了6个百分点。多年来，房地产企业自有资金不足，为了达到国家对房地产项目自有资金比例的要求，不惜采用各种变通的方式套取银行贷款来充当自有资金，特别是近两年房地产项目资本金比例要求提高到35%，房地产企业更是通过关联企业贷款、挪用已开工项目资金、向省外企业借款以及销售回款再投资等方法来拼凑自有资金。根据调查资料推算，2004年年初以来，房地产企业自筹资金中银行贷款占房地产投资资金的比重由过去的8%左右上升到目前的9%左右。
房地产企业应付款主要是银行贷款。房地产企业的应付款主要是房地产开发企业拖欠施工单位工程款和供货商的材料款等。调查中发现，房地产企业拖欠工程款和材料款属于业内惯例，而被拖欠的款项主要是施工单位和供货商通过各种途径获取的银行贷款。因而，房地产企业应付款的60%实际来自银行贷款。由于企业信用环境不断改善，房地产企业应付款占房地产投资的比重呈逐年下降趋势，应付款中的银行贷款占房地产投资资金的比重也相应下降，由2001年的约9%下降到2004年的约6%，今年第一季度为7.5%。
社会资金积极参与房地产投资
社会资金主要包括：以直接投资入股的形式参与房地产开发，成为房地产开发商自有资金的一部分；以购房款形式转化为房地产开发资金；被房地产企业以高利筹集进入房地产市场。具体表现为：
股权性融资部分——现阶段，房地产企业的自有资金中财政和主管部门拨款已寥寥无几，主要为企业投资人最初投入的资金和开发过程中积累的利润，以及股权性融资。房地产开发企业多为民营企业，其注册资本和利润积累较少，自有资金主要为股权性融资。2001年年初以来，房地产投资资金中自有资金占比逐渐提高，特别是2004年年初以来，房地产企业自有资金占比大幅度提升，由2003年的13.5%提高到2004年的15%，今年第一季度比2004年又提高了1.9个百分点，达到16.9%。据调查，近两年房地产企业新增自有资金主要是以投资为目的的社会资金。目前房地产企业股权性融资占房地产投资资金的比重为15.2%，比2001年提高了4.8个百分点。
现金购房部分——房地产企业“定金及预收款”中的银行贷款所占比近两年明显下降，意味着大量购房者主要以现金买房，炒房动机明显。由于部分城市的商业银行未开办转按揭业务或不允许外地人贷款，而房产登记部门要求房屋出卖时必须还清银行贷款，以炒房为目的的购房者便多以现金购房，购房现金占房地产投资资金比重迅速上升，2004年已达14.6%，比2003年上升了8.8个百分点，今年第一季度为13.2%。
其他资金部分——据统计，房地产投资资金中包括社会集资、个人资金、其他单位拨入资金等其他资金来源占比呈下降趋势，2004年最低，为6%，今年第一季度为6.8%。
总体上测算，目前，房地产投资资金约有35%来源于社会资金。
境外资金加入房地产市场开发和炒作
外资对我国房地产市场的参与涉及开发、中介和销售等各个环节，主要是境外房地产投资基金和风险投资基金以及大量的个人资金，通过直接购买房产、进行项目合作、直接参股房地产公司等方式，集中投资首都经济圈和长江三角洲等热点区域。据调查，境外资金直接流入上海房地产市场的占比逐年攀升，2001年为16%，目前已超过30%；今年年初以来外商投资于北京房地产项目的资金超过30亿元。据调查分析，目前进入中国房地产市场的境外投资占房地产投资资金的比重约为5%。
主要问题
当前房地产投资资金中银行贷款所占比重逐年下降，且低于国际一般水平；社会资金所占比重逐年增加，且投资和投机成分加重。因此，我国房地产投资过快增长和房价过快上涨的主要原因不在于银行信贷，而是国内外投资者和投机者的趋利行为所致，其背后原因又是地方政府在土地批租、房地产开发上的政策导向偏差造成的。具体表现在：
一、部分地方缺乏科学发展观，过分扩张城市建设，助长房地产投资。加快城市建设和发展房地产业应当说是我国现阶段经济和社会发展的客观要求，但部分地方在这方面存在着不顾客观条件、盲目扩张的行为。一是各级地方政府把土地有偿转让收入作为"第二财政"，用于城市建设投资资金。2002年，全国市场化配置土地收入达969亿元，较1999年增长了8.5倍；土地增值税收入21亿元，较1999年增长3倍多。2003年我国市场化配置土地的面积较1999年增长了51倍，土地出让收入在各地财政收入中的比重逐年增加。由于房地产投资规模大、见效快，对相关产业拉动作用明显，是支柱产业，而且房价越高、高档房越多，意味着地方财政收入增加越多，GDP增长越快。为此，不少地方政府一方面加大征地、供地力度，扩大房地产业规模；另一方面，通过开发规划、产品结构、预售审批等环节，默许、支持商品房高档化，允许房地产商大量运作豪宅项目，把老百姓往郊区赶。而在土地储备和运作方面，融资成本与招商引资的考虑不衔接，孕育了很大的偿债违约风险。二是对商品房定价不进行成本、利润核算，定价完全放开，基本是房地产商报多少是多少，放纵房价，个别地方甚至出现政府为了抬高区域档次，开发商将房价定得越高越容易取得预售许可证现象。三是为了活跃市场，对外地人炒房不加限制，默许抬高房价。
二、部分房地产开发企业与地方政府联手，采取非市场化手段，追逐高利润，抬高房价。房地产业的高利润回报，促使房地产开发企业扩张迅速，2004年，房地产开发企业已达5万多家，比2001年增加了2万多家，比2003年增加了1万多家。房地产开发企业常常与地方政府联手，支配着房地产市场秩序，主要表现为：一是以低成本或无资本扩张。房地产企业普遍自有资金不足，由于商业银行对企业资金的来源及投资方式尚无有效手段给予准确认定，房地产商普遍通过期房和流动资金贷款等变通方式融资并将自筹资金混同于自有资金，或虚增资本公积、分拆项目、异地借款并以资本金形态注册等规避自有资金比例管理。二是资质差，产品质量难以保证，市场投诉多。房地产企业资产负债率较高，平均超过70%，优质企业少，多为三级资质企业。三是通过假按揭套现。由于企业贷款利率高于零售按揭贷款利率，开发商利用内部人或关联企业，通过假按揭套现以降低成本。四是发布虚假售楼信息，联手虚抬房价。2004年年初以来，楼市进入由开发商决定市场、自由定价状态，大房地产企业在利益最大化的共同追求中渐渐结成价格联盟。
三、投机和投资性炒作在较大程度上推高房价。房地产需求包括真实需求、投资需求和投机需求。目前，我国社会资金投资渠道狭窄，不断增长的国内投资资金和不断涌入的境外投机资金裹挟着人民币升值预期，纷纷挤向热点城市房地产市场，国内社会资金和境外资金占房地产投资资金比重平均已超过40%，成为推动房地产投资和房价过快增长的重要因素。哪里投资和投机性强，哪里的房地产价格波动就大。如建设部等七部委关于稳定房地产价格的意见下发后，近几年房价上涨最快的上海、杭州、南京等城市房价大幅下跌，而长春、南昌、兰州和银川等中西部城市房价变化不大。从资金情况看，上海、杭州、南京等城市的银行贷款占房地产投资资金比重2003年年初以来快速下降，目前为44%左右，而同时社会资金和外资占比迅速上升，外资投资比例近12%；长春等其他城市房地产投资资金中银行贷款占比则呈现平稳合理变化，目前仍为60%左右。这进一步说明，投资和投机性资金才是推动房地产投资与房价过快增长的主要因素。
政策建议
房地产市场建设应坚持科学发展观，促进建立和谐社会。一是改变地方政府把土地出让收入作为财政主要依靠的现状，抑制地方政府开发房地产的冲动。房地产开发将大量占用土地，2004年，全国建设占用耕地217.8万亩，多数是居民点周边的优质高产良田。目前，我国人均耕地面积为1.41亩，比2003年减少了0.18亩，仅为世界人均占有量的三分之一强。土地是人类赖以生存的最基本的自然资源，是有限的，其使用必须遵守可持续发展的要求。二是针对不同层次的需求，调整房地产供应结构，保持供求平衡。目前房地产投资主要集中在中高价楼盘，对中低价位、中小套型住宅投资比例偏低并呈下降趋势，今年第一季度全国经济适用住房投资同比下降13.8%，部分城市甚至停止建设经济适用住房，这一方面造成大量高档住房空置，另一方面使广大居民合理需求难以满足。由于住房本身具有公共产品属性，保证居民最低层次的居住要求是保障人权的体现，是政府不可推卸的责任，是建立和谐社会的前提。因而，必须合理调整土地和资金供应结构，利用税收等手段积极引导住房消费，抑制投机和投资性需求，促进房地产业健康发展
参考资料：http://www.fangce.net/Article/yingxiao/fenxi/200703/39.html