中国的房子还能投资吗

过去几十年，很多人通过房地产致富。

在赚钱效应的带动下，有越来越多的普通投资者进入了房地产投资这个领域，同时，也有很多刚需族被这股“炒房洪流”夹裹着，不得不成为房奴。

内容梗概：

有个段子说：中国房地产，越调控越涨；中国股市，却越保护越跌。

虽然这是一句玩笑话，但也凸显房价不停的上涨，对大众心理的刺激。

这一届领导班子，非常强调“房子是拿来住的，不是拿来炒的”。那么，这一次的调控究竟能不能奏效呢？

历史经验告诉我们，没有任何东西可以只涨不跌（当然，除了通胀除外）。

房地产多年的牛市，使得中国绝大部分投资者已经忽略了这个市场下跌的风险。

整个中国大陆范围内，真正经历过房地产的疯牛到崩盘的地方只有两个：海南和广西北海。

以史为鉴，我们这篇文章就以海南为例，来看一看房地产市场的发展变迁，以及未来的走向。

1. 1993年的海南三大奇观

1988年8月23日，有“海角天涯”之称的海南岛从广东省脱离，成为中国第31个省级行政区。

1992年初，邓小平发表南巡讲话。随后，中央提出加快住房制度改革步伐。海南建省和特区效应因此得到全面释放。

海南岛的房地产市场骤然升温，大量资金被投入到房地产上。

高峰时期，这座总人数不过655.8万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司，平均每300个人一家房地产公司。

1992年，海南全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半，海口地价由1991年的十几万元/亩飙升至600多万元/亩;　同年，海口市经济增长率达到了惊人的83%，另一个热点城市三亚也达到了73.6%，海南全省财政收入的40%来源于房地产业。

据统计，1988年，海南商品房平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年猛涨至5000元/平方米，1993年达到7500元/平方米的顶峰。

短短三年，海南的房价增长超过4倍。

1993年6月23日，终场哨声突然吹响。

时任国务院副总理的朱镕基发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。

银根全面紧缩，一路高歌猛进的海南房地产热顿时被釜底抽薪。这场调控的遗产，是给占全国0.6%总人口的海南省留下了占全国10%的积压商品房。

全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米，闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。此后几年海南经济增速断崖式下跌。

“天涯，海角，烂尾楼”一时间成为海南的三大景观。

2.从圈地运动到填海造岛

在1993年楼市崩盘以后，海南花了多年时间处理“烂尾楼”等遗留问题。

2006年7月，海南出台相关规定：

土地出让收入扣除土地开发成本后余下的纯收益部分，按照市、县政府所得不得低于30%的比例，确定市、县政府与主开发商的分成比例。

这意味着，一级开发商最高可以分得70%的土地纯收益。

正是基于这种低成本一级开发模式，让此后众多大型房企奔赴海南疯狂“圈地”。这一情况持续到2010年海南国际旅游岛成立。

伴随着房价的爆发式上涨，房地产成为海南的支柱产业。

在海南，开发商对土地的争夺，实际上就是对海岸线的争夺。随着优质海岸线被瓜分，房企又向近海“进军”，填海造地大建人工岛。

在房企看来，填海造地是一个好买卖。

既没有拆迁补偿费用，也不会触碰耕地红线。填海一亩地的成本在20万元左右，折合每平米成本在600元左右。这对于海南平均万元以上的房价来说，利润非常吸引人。

同时，一些房企可借助“造岛”所形成的庞大土地储备，通过金融机构资本运作获得融资，以此扩大公司资本规模，再展开新一轮并购，并质押股权获得新的融资。

说白了，公司不仅可以通过填海造地赚钱，还可以通过这个获得融资，扩大公司资本规模。

3.鼓了钱袋，毁了生态

填海造岛所引发的生态危机引起了环保部门的注意。

去年12月，中央环保督察组狠批当地房地产行业对当地生态的破坏。称其财政过分依赖房地产，鼓了钱袋，毁了生态。

近日，海南将全省七成市县的GDP考核取消，目的是“扭转简单以GDP增长率论英雄的政绩导向”。

3月31日，海南省继续“加码”房地产调控，全面限贷限购：

规定非该省户籍居民家庭在海南省范围内只能购买1套住房。申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%。该通知印发后购买的住房，自取得不动产权证之日起5年内禁止转让。非该省户籍居民家庭在实行限购政策的区域购买住房，需提供至少一名家庭成员在该省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

最新的政策包括了限购、限售、限贷及社保要求，其中的限售和社保要求均为5年，首付不低于7成。再加上之前的要求，新开发楼盘不得低于单套一百平米。

结合18年春节后，由于大量返程车辆叠加琼州海峡大雾停航影响，造成海口全城“大堵车”事件，可以看出海南政府这次“忍痛挥别房地产”的决心和力度之大。

4.中国房产低的惊人的租售比

房产投资无非三个收益：

1、租金回报

2、出售时的溢价升值

3、抵押贷款的资金杠杆。

简单的说，就是能收到多少租金？未来升值空间有多大？使用了多大的杠杆？

众所周知，无论是商业地产还是住宅地产，目前在国内的租售比（租金与售价比）都是相当低的。

单纯从租金收入来考虑的话，如果房价不变的情况下，绝大部分时候年化回报率不足5%，甚至不到3%（参考北上深某些豪宅的售价和租金），还不如银行理财产品的收益高。

房产的升值空间是由：未来的城镇化率（供求关系）以及货币政策是否宽松、利率上升还是下降（货币情况）来决定的。

那目前购房，再想使用银行资金来加杠杆的难度有多大？

随便找身边的银行工作的朋友问问，就会知道，越收越紧。首付比例和利率的提高，导致加杠杆的空间越来越小。

5.可能只有新一线还有机会

当前只有城镇化还有一定空间，但区域分化明显。

一二线高房价，继续上涨空间有限，三四线高库存外加人口外流，房价调整压力较大。

目前情况看，国家继续实施宽松货币政策和低利率的可能性：几乎没有。

房地产行业整体的黄金十年已经过去，未来只有局部的发展机会。

对于北上广深这样的一线城市来说，2014年底启动的这一轮房价上涨周期接近尾声，房价未来高位横盘的可能性比较大。

伴随通胀的走高，实现缓慢的“变相降价”。在一线城市，指望未来通过房产保值增值，难度较大。

对于人口呈现“净流出”的广大三四线城市来说，伴随未来的货币紧缩和逐渐加息，房价调整的压力比较大。

较好的局部机会将会集中在人口大量流入的成都、杭州、武汉、南京这一类“新一线”城市。

这些城市的较为核心地段房产，未来跑赢通胀的概率极大，仍有一定的投资价值。

川哥观点：

作为普通投资者，一定不要过于放大杠杆，投资在房子上面。否则，很可能面临巨大的流动性问题。

没有只涨不跌的资产，很多人想通过炒房暴富，最后发现：你以为是资产，结果没有人来接盘。

中国的十大房地产投资公司有哪些

中国十大房地产企业

1 新鸿基 郭炳湘 香港新鸿基地产

地址：香港港湾道30号新鸿基中心46楼 香港新鸿基地产

2 恒基兆业 李兆基 香港恒基兆业集团

地址：香港中环金融街8号国际金融中心二期72-76楼 香港恒基兆业集团

3 长江实业 李嘉诚 长江实业集团有限公司

地址：香港皇后大道中2号长江集团中心7楼 长江实业集团有限公司

4 会德丰 吴光正 香港会德丰地产有限公司

地址：香港中环毕打街20号会德丰大厦23楼 香港会德丰地产有限公司

5 恒 隆 陈启宗 香港恒隆地产有限公司

地址：香港中环德辅道中四号渣打银行大厦二十八楼 香港恒隆地产有限公司

6 新世界 郑裕彤 香港新世界中国地产有限公司

地址：香港中环皇后大道中十八号新世界大厦32楼 香港新世界中国地产有限公司

7 香港南丰 陈廷骅 香港南丰集团

8 霖 园 蔡宏图 台湾霖园集团

9 中海地产 郝建民 中海地产股份有限公司

地址：深圳市福田区福华路399号中海大厦12楼 中海地产股份有限公司 邮编:518048

10 万 科 郁 亮 万科企业股份有限公司

地址：深圳市福田区海林路63号 万科企业股份有限公司 邮编:518049

参考资料：武汉正林地产

全国房地产开发投资多少？

2018年1-2月份全国房地产开发投资和销售情况

一、房地产开发投资完成情况

2018年1-2月份，全国房地产开发投资10831亿元，同比名义增长9.9%，增速比去年全年提高2.9个百分点。其中，住宅投资7379亿元，增长12.3%，增速提高2.9个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为68.1%。

1-2月份，东部地区房地产开发投资6497亿元，同比增长11.6%，增速比去年全年提高4.4个百分点;中部地区投资2147亿元，增长13.4%，增速提高1.8个百分点;西部地区投资2055亿元，增长3.7%，增速提高0.2个百分点;东北地区投资132亿元，下降15.3%，去年全年为增长1.0%。

1-2月份，房地产开发企业房屋施工面积632002万平方米，同比增长1.5%，增速比去年全年回落1.5个百分点。其中，住宅施工面积430669万平方米，增长1.8%。房屋新开工面积17746万平方米，增长2.9%，增速回落4.1个百分点。其中，住宅新开工面积13032万平方米，增长5.0%。房屋竣工面积14184万平方米，下降12.1%，降幅扩大7.7个百分点。其中，住宅竣工面积9682万平方米，下降17.1%。

1-2月份，房地产开发企业土地购置面积2345万平方米，同比下降1.2%，去年全年为增长15.8%;土地成交价款794亿元，同比持平，去年全年为增长49.4%。

二、商品房销售和待售情况

1-2月份，商品房销售面积14633万平方米，同比增长4.1%，增速比去年全年回落3.6个百分点。其中，住宅销售面积增长2.3%，办公楼销售面积增长12.0%，商业营业用房销售面积增长14.6%。商品房销售额12454亿元，增长15.3%，增速提高1.6个百分点。其中，住宅销售额增长15.7%，办公楼销售额增长11.1%，商业营业用房销售额增长11.4%。

1-2月份，东部地区商品房销售面积6022万平方米，同比下降5.5%，去年全年为增长2.9%;销售额6928亿元，增长6.7%，增速提高0.5个百分点。中部地区商品房销售面积3923万平方米，增长10.7%，增速回落2.1个百分点;销售额2494亿元，增长25.1%，增速提高1个百分点。西部地区商品房销售面积4272万平方米，增长13.0%，增速提高2.3个百分点;销售额2717亿元，增长30.2%，增速提高4.3个百分点。东北地区商品房销售面积416万平方米，增长15.2%，增速提高8.2个百分点;销售额314亿元，增长35.2%，增速提高13.4个百分点。

2月末，商品房待售面积58468万平方米，比去年末减少455万平方米。其中，住宅待售面积减少42万平方米，办公楼待售面积减少71万平方米，商业营业用房待售面积减少362万平方米。

三、房地产开发企业到位资金情况

1-2月份，房地产开发企业到位资金23988亿元，同比增长4.8%，增速比去年全年回落3.4个百分点。其中，国内贷款5001亿元，增长0.3%;利用外资12亿元，下降74.8%;自筹资金7390亿元，增长7.2%;定金及预收款6976亿元，增长14.2%;个人按揭贷款3247亿元，下降4.3%。

四、房地产开发景气指数

2月份，房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为101.66，比去年12月份回落0.07点。

表1 2018年1-2月份全国房地产开发和销售情况

2018年1-2月份东中西部和东北地区房地产开发投资情况

表3 2018年1-2月份东中西部和东北地区房地产销售情况

东部地区包括北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南10个省(市);中部地区包括山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南6个省;西部地区包括内蒙古、广西、重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆12个省(市、自治区);东北地区包括辽宁、吉林、黑龙江3个省。

全国房地产投资最有前景的城市

8月，房价涨势迅猛的二线城市纷纷祭出大招来“降温”，随着苏州、南京、合肥出台了收紧政策后，厦门也不干落后在9月实行限购。在楼市四小龙收紧政策下，9月的房价会有怎样的变化使得诸多人关注。

全国多地楼市调控升级

今年以来，南京、苏州、厦门和合肥四城房价涨幅凶猛，甚至超过部分一线城市，被业内称为“楼市四小龙”。继8月份苏州重启限购后，昨日厦门紧跟步伐宣布自9月5日起执行住房限购政策。

至此“四小龙”中，苏州厦门限购，南京合肥限贷，全国楼市进入密集的政策调整期。此外，同为热点城市的武汉也宣布于今日起启动限贷收紧，三套房将被严格禁贷。限购的“风声”与“落地”，已在二线城市的房价涨跌上掀起不小波澜。

四小龙楼市变天，未来房价走势引关注

在8月份全国百城房价统计的数据中，江苏楼市迎来“大逆转”：曾经“默默无闻”的无锡楼市暴涨6.76%高居榜首，连月疯涨的苏州终于由涨转跌，颇为吸睛的南京涨幅回落，3.41%的新房价格涨幅依旧排名前列。

分析人士认为，江苏省内楼市的“变天”，部分原因在于政策的调整使得苏州房价应声回落，开发商资金以及投资者“热钱”转向无锡，令这座距离苏州一小时车程的小城出现房价异动。

在厦门之后，二线楼市的调控风潮又会波及谁，更为引人关注。国内二线城市的楼市变天，持续刺激着南京房地产业界的神经。连月来，“提首付”“降杠杆”“土拍新政”等接连出台，但并未能有效的给南京楼市降温。

在热点城市楼市持续高温情况下，房地产调控力度将进一步加大，同时随着市场传导效应不断显现，未来或将有更多城市加入政策收紧行列。shzyqiyu88

为什么中国房地产投资那么火

首先是看您要投资哪方面，如：住宅、写字楼、商铺；由于住房价格持续上涨,从2003年开始,我国政府开始对房地产市场进行新一轮的宏观调控。 听说“今日英才理财网校”就不错。

最近全国的房价怎么样，我有一部分资金想投资房地产。

不建议您买房

从全国的房地产趋势可以看出来

现在的房价涨浮正在下降,随着经济适用房，限价商品房及廉租房政策，得完善房价会被进一步控制，这是的中低档楼盘的价格会稳中有降，高档楼盘更是有价无市，加上贷款利率的增加，过户费等等。估计炒房的钱还不如卖基金了（当然现在股市也低迷）。所以，如果你能掏到绝对超支的房子，否则，千万不要进了。