别被挂牌价忽悠了!天津最热门300多个小区二手房价格实际是这样……

chenologin2分享 时间:

关于最近天津的二手房价格到底是跌了?还是涨了?可能每个人心中都观感不一。

365微观数据调查组前几日发布了《天津3月二手房成交价格指数》,数据表明,3月二手房价格有所上涨,而某家地产机构的数据却表示全面下跌,有些网友对此产生了疑议。

其实,之所以会出现这样的情况,都是“成交价”和“挂牌价”在“捣鬼”。

地产机构的数据一般都使用挂牌价,而365微观数据调查组调查的都是成交价,3月的实际成交价确实比2月上涨了,但是很多业主的挂牌价在3月有所下调,所以地产机构的数据显示即为价跌。

二手房市场的价格不如新房透明,新房的网签价格,就是真实的成交价。但二手房往往有挂牌价和实际成交价两种不同价格。

这两者之间的差距有时候可能是珠穆拉玛峰,有时候可能是东非大裂谷。

单从价格上看,挂牌价是业主心目中的价格,往往偏高,但也会反应出来业主的信心,然而一个小区的真实价格往往是通过成交均价来衡量的。买卖双方之间的博弈也体现在其中。

1

那么,天津二手房市场的挂牌价和实际成交价格究竟有多大差距呢?

365微观数据调查组仍然继续用数据说话。我们从3月份实际成交的房源中随机挑选了150个房源,通过实际成交价、挂牌均价、最高挂牌价这三个维度来看天津二手房的市场现状。

2

挂牌均价比实际成交均价高5.33%

总体来看,这150个小区中,大部分房源的挂牌均价都要高于实际成交均价。说明业主的心里预期普遍偏高。

挂牌均价高于实际成交均价的有100个小区,占比67%。平均来看,挂牌均价比实际成交均价高5.33%。

最高价差出现在河西区的环湖东里,挂牌均价比成交价高出50.46%,这个小区3月挂牌均价为30447元/平米,而实际成交的价格仅为20236元/平米。

看来这套房源就是这个小区名副其实的“砸盘侠”,而这个小区最高挂牌价已经达到了47218元/平米了。

挂牌均价低于实际成交均价的有50个小区,占比33%。

一套房源的楼层、户型、装修情况直接决定了房价,这些实际成交均价高于挂牌价的房源一般都是小区中的优质房源。

其中,价格差最大的是南开区瑞德里的一套一楼房源,成交均价为43186元/平米,而该小区挂牌均价为36113元/平米,相差16.38%。众所周知,在没有电梯的小区中,一楼房源一般都是价格最高的。

另一方面,这150个小区中,最高挂牌价与成交价价差比平均达到了40%。

最高的仍出现在河西区环湖东里,价差达到了133.34%,而最低的也相差了2.12%。

当然,我们看一个小区的房价不能以最高挂牌价为准,但实际上最高挂牌价正在扮演着为全小区“抬轿子”的角色,相对低价的房源能迅速出手,它也“功不可没”,没有比较就没有选择。

在这给大家说个段子,深圳某小区有个业主群,每当小区内某套房源想快速出售时,该业主不是选择降低自家房子的价格,反而是其他业主们提高自己房子的价格,之后的结果……你们懂得!

3

哪个区二手房议价可能性最大?

可不可以这么认为,挂牌均价与成交价价差比越大,那么这个小区议价的可能性就越大。我们来看各区的平均价差比情况。

河西区的平均价差比最大为10.49%,其次是红桥区为8.22%,平均价差比最小的是西青区为1.77%。

那么,二手房议价的可能性相对来说,河西区、红桥区是比较大的;南开区、北辰区、河东区都属于同一水平,议价可能性稍小;仅次于它们的是滨海、津南区、东丽区、和平区;而河北区、西青区的议价可能性最小。

4

二手房能议价多少钱?

即使可能性再小,也仍旧存在一定的议价空间,说白了就是到底能便宜多少钱。

我们来看各区挂牌均价与成交价的平均价差,河西区平均价差最大为4465元/平米,其次是南开区为3082元/平米,最小的是津南区为493元/平米。

我们以一套90平米的房源举例:河西区平均价差为4465元/平米,那么总价可议价空间为40万元,以此类推,各区的价格分别为:

在此要特别说明,这些可议价格空间只是理论上的数值,并不代表实际操作。

比如河西区可议价格理论上是40万元,但实际上估计可议20万就算好彩了,只是说明这个区域有这个议价空间的潜力而已。

之所以算出这个数值是为了给购房者一个心里议价空间平衡点,以及各区域可议价空间的潜力。

到底是业主干倒买家,还是买家干倒业主?就看你对价差的理解度如何。

据365微观数据调查组调查显示,目前天津的二手房议价空间基本在3-15万左右。

平均价差从一方面也能反映出区域内二手房的热度,热度高的区域必然供小于求,而“水涨船高”的道理更能突出的体现。

作为购房者,在选择二手房之前一定要先考察该小区曾经成交的房源价格,再根据各区的议价可能性和议价空间潜力合理议价,理性科学的分析,才是买房的最佳方式。

幸福生活靠大家!

“天津族”转载自天津365淘房,已获授权,转载请联系原作者。

HOT

天津人都在看

未来天津气温直逼25℃,出门前还得戴上它...

4月天津出发白菜价飞机票,竟然还能坐火车出国!!!

4月又跌了?天津16个区360个小区最新房价曝光

44895