解读2022年房贷断供可延期还本付息政策
房贷断供可延期还本付息政策
河南省济源市人民政府办公室印发的《关于济源市促进房地产平稳健康发展若干措施的通知》明确，降低个人住房消费负担。居民购买首套房的首付比例降为20%，鼓励房地产开发企业对首付分期收取，但最长不宜超过一年。拥有1套住房且已结清相应购房贷款现需改善居住条件，再次申请贷款购买普通商品住房的家庭，可享受首套房贷款政策。
《通知》还指出，引导金融机构提高个人贷款额度、加快放款速度、降低贷款利率。个人房贷在2023年5月31日前，出现房贷断供现象的，可以延期还本付息，最长可延期一年，银行暂不申请法院对断供房屋采取拍卖、变卖等处置措施;银行已申请执行的，法院征得银行同意后，暂不采取拍卖、变卖的处置措施。房贷断供行为不纳入个人征信范围。
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进对中国证券报记者表示，此次济源的政策意义非常大，是行业中首个以政府文件肯定首付分期作用的政策。此类操作也说明，当前在鼓励购房需求释放的过程中，首付层面的工作确实有很多创新的内容。从吸引购房者入市的角度看，已经出现了降低首付比例、允许“一人购房全家帮”“首付分期”等做法，对于激活房地产市场有积极的作用。
此外，《通知》还明确，非济源籍外来务工人员在济缴纳住房公积金的，在济源市行政区域内购买自住住房时，可以按照本市户籍缴存职工同等条件和标准申请住房公积金贷款。缴存职工购买自住住房，无论是首套还是二套，公积金贷款首付比例均按照20%执行，并且单方最高可贷额度由25万元调整为35万元，夫妻双方最高可贷额度由40万元调整为50万元。
政策持续发力
中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示，6月以来，发布稳楼市政策的地区数量持续刷新纪录。截至目前，今年以来发布房地产调控政策的数量已经超过450次，稳楼市政策内容不断升级。
部分地区接连出台稳楼市政策。近日，合肥再次优化楼市政策，外地户籍可补缴社保，取消企业购房限制。6月24日起，非合肥户籍的外地居民家庭通过补缴社保、个税即可购房，企业法人以及非法人组织也可以购买市区范围内的新建商品住房和二手住房。
此前，合肥市对瑶海区、新站区以及经开区新桥产业园取消限购;其他区域外地户籍家庭在合肥2年内累计正常缴纳6个月社保(不能补缴)，即可购买一套房;合肥市户籍家庭可在限购区域购买第三套二手房，新房仍限购。
从政策效果看，多地楼市成交出现好转。机构监测数据显示，6月以来，一线城市成交率先复苏，多数二三线城市成交量环比有所放大。
克而瑞研究中心数据显示，截至5月末，多数房企全年目标完成率不足30%，近半数企业目标完成率不足25%。在百强房企中，近八成企业前5个月销售金额同比降幅超过30%，近两成企业前5个月销售金额同比降幅超过60%。
在此背景下，房企积极开展营销活动。根据机构披露的监测数据，6月以来，不少房企销售逐步回暖。业内人士指出，随着成交量企稳放大，叠加房企融资端出现好转，房企现金流紧张的情况有望逐步缓和。
东吴证券研报显示，随着供需两端政策放松，居民购房信心逐渐恢复，未来2-3个月房企销售或出现较为明显的回暖。
房贷政策收紧事业
在经历了繁荣的2021年之后，如今获得房贷变得越来越困难。贷款中介机构Pretto指出，2021年发放的贷款中，有18%的档案在2022年无法获得贷款，这意味着有22万名法国人会失去贷款资格。
具体而言，其中16万人的情况是负债率会超过35%的法定比率。Pretto的联合创始人Pierre Chapon表示：“这就是利率上升导致的。对于这些家庭来说，还有别的办法：他们依旧可以申请贷款，只是必须选择更便宜的房子，或者拿出更多首付。”
6万名法国人面临的阻碍是特定阶段法定的房贷最高利率(taux d'usure)，即某一时间段内银行被允许放贷的最高费率，其中包含利率(taux d'intérêt)、担保费(frais de garantie)、贷款保险(assurance emprunteur)和文件费(frais de dossier)。
“对于那些贷款整体利率超过了房贷最高利率的人来说，那就是无法获得贷款了”，Pierre Chapon表示遗憾。他和该行业的许多专业人士一样，希望改革计算房贷最高利率的方法：“对我们来说，这是一个保障购买力的问题。买房成为业主后，就能在租金上涨的同时，在房屋方面保持固定支出。”
不过，法国央行并不赞同这一意见，目前也没有注意到贷款额减少的现象：“贷款额仍然处于历史高位，并且每年增长率超过6.5%。我们还注意到，在借款人和家庭方面，相关协会还没有对可能的挤出效应表态。”
买房子贷款利息怎么算计算公式是怎样的
有两种方式：
1、等额本金还款方式：将贷款额按还款期数均等分为N期，按每期未还本金额乘贷款利率等到当期应还利息;
2、等额本息还款方式：将贷款期间的本利和年金化，每期偿还的本息和均相等。第一期利息为占用本金额乘贷款利率，将每期偿还的等额年金减第一期利息，就是第一期偿还的本金;第二期利息计算，是将第一期偿还的本金从贷款本金总额中减去，得到第二期本金数，再乘贷款利率得第二期的应还利息，以后各期以此类推。