您现在的位置是:万家财经 > 热点 > 房产 >

法拍房在上海爆火的原因_地产商最黑套路

郑诗

法拍房是指法院强制执行拍卖的房屋,目前北京、广州、深圳、南京等地对住宅类法拍房有限购要求,不过上海目前对于法拍房没有限购。今天小编在这给大家整理了房产行业的相关资讯,接下来随着小编一起来看看吧!

这种房子在上海爆火

上海法院拍卖房不限购,8个月成交936套

记者来到上海浦东的一套住宅房,房主因为债务纠纷,这套125平米的房子即将被法院拍卖,在一个小时集中看房的时间中,现场有13组客户前来看房。

有看房者表示,现在在上海发展 ,但是短期之内没有结婚的打算,没有办法以家庭的名义买房。还有人表示, 因为是外地人,社保不满五年,只能通过法拍途径来买。

目前上海的法拍房由于不限购,吸引了很多没有购房资格的人。而有的人虽然具备购房资格,但觉得法拍房起拍价相对便宜,希望能来捡漏。

据了解,2019年上海市二手房市场交易数量约24万套,而法拍房市场中的交易数量为1703套,占二手房成交数量的0.7%左右。

上海链家法务经理陈宝海:从一到八月的成交数据来看,法院拍卖房上海总共成交有936套左右,每套房源会有9个人参与竞拍,并且基本上有85%的房源,都会在一拍当中被客户拍中。

上海国拍总裁助理裴鑫:上海的法院拍卖房市场一年的成交套数,大概在一千套左右,占所有的二手房的交易比例不是很大,大概只占二手房交易比例的0.4%,其实它对于目前整个二手房市场的价格影响不是很大。

上海住宅类法院拍卖房竞价激烈,其中一套出价50轮

根据相关规定,网络司法拍卖起拍价不得低于评估价或者市价的70%。实际上,由于买的人多,在上海想捡漏买法拍房的概率正在变低,有的法拍房价格已经高于市场价。

2018年沈女士全家来到上海,打算在这里定居,由于她和丈夫都是外地户口,社保缴纳不足5年,没有购房资格。于是去年买了这套214平米的法拍房,起拍价1200万元,沈女士最终以1900多万元买入,算下来每平米在9万元左右,而周边二手房均价为8万多元。

沈女士回忆,当时拍了三个多小时,最后才确定下来,有差不多50多轮的出价,因为这个房子本身质量比较好,所以竞拍的人较多,它的价格就会稍微高一点。

根据上海国拍统计,8月份上海成交的住宅类法拍房中,有64%的标的以高于评估价成交。原以为能捡漏的法拍房,如今大多高于市场价才能买到。

管敏正从2005年开始接触银行清收业务,其中很大一部分业务会涉及到法拍房在内的不动产处置,他提醒购房者,购买住宅类法拍房需要了解税费、贷款、里面是否有人居住等情况,切莫冲动购买。

申骏律师事务所主任管敏正:最主要的是,直接居住在这里的清场,当事人购买方一定要好好了解清楚,毁约很难,法院可能会把保证金没收。有的法院严格,甚至会要求你在二次拍卖的时候补上损失差价,所以还是要理智、冷静。

北京盈科(上海)律师事务所高级合伙人赵星海:可能有一些连法院都不知道的一些瑕疵,只有通过自己去现场了解,比如一些税费的问题是不是满五年?是否还有其他住房?可能你在事先都没有办法了解到,或许要做好在住宅的情况下总房价10%税费的准备。

地产商最黑套路

01

魔幻的城市,奇幻的房价,自然也有迷幻的事情。

255万买一套100㎡左右的房子,在全国房价第一的深圳,算是捡个大便宜了。

要知道,深圳9月二手房均价71591元/平,最火的南山区均价94409元/平,100平米的房子便宜好几百万,不动心太难了。

但是,没过多久,捡完这个“便宜”的小区居民可就坐不住了,他们发现自己掉大坑里了,只能拉起横幅四处维权,说开发商搞欺诈。

这是咋回事呢?

事发小区叫鸿基新都,它的全称其实是“鸿基新都商务大厦”,在龙华的观澜街道,距离深圳的市区挺远,反而距离东莞的塘厦镇很近,其实看名字也都能知道,这个小区并不是住宅,而是商业房。

当然,深圳有点特殊,宅地太少,所以商务公寓太常见了,不少疯抢的项目也都是商住性质,这个商住楼咋就上升到“商业欺诈”了呢?

大家知道,房产销售要五证齐全,这个鸿基新都四证都齐了,但是唯独缺一个预售许可证,而且这个公寓还是“集体大红本”,一栋楼一个产权,不能分割,这就意味着这个小区的房产买入后是不好交易的,但这些都不是障碍,无论在线下还是线上,“卖房”的宣传铺天盖地。

开发商就变通了一下,像众多的深圳小产权房的操作类似——买房变成租房。

02

开发商和业主签订“租赁合同”,合同签了租赁上限20年,20年之后免租金直到地到期,合同里面又规定了单价,而且可以全款,也可以分期,还可以以租房的名义贷款,这就是“以租代售”。

那两年“租售同权”概念正红,政策号召还是很起作用的,但很多人分不清真假,再加上销售一通忽悠就纷纷付款了,不限购,不限贷,超低价在深圳安个家,多划算啊。

但是,最近业主翻出来开发商的黑历史,2018年这个开发商就因为违规卖房被罚了,但是他们一点没改,后续依然用这种方式卖出不少房,业主不干了。

但开发商更狠,在2020年出示了一份落款2019年、但据业主说从未贴出的告示,说本来房子就是出租使用的“而非销售”。

得,200多万买的房子,就彻底变成了租的房子了,这个坑大了。

买房无非就是两个功能,一个是住,一个就是投资,但是这项目,不论自住还是投资都是血亏。

简单地算笔账嘛:

一套102㎡的房子,卖价255万,128万的首付,127万贷款,借不到正规的房贷,就只能找开发商合作的小贷,报出12%的利率,10年等额本息,月供18221元,房子总代价346.65万。

这样102㎡的房子现在可以租到3600元/月,地还有40年的使用权,粗略计算下租金,也就172.8万,直接亏掉50%。

200多万租的房子,也只能就这么砸手里了。

03

血亏是一定的了,你就当高价租个房自住吧,这个愿望也面临挑战。

2010年的最后一天,还在宝安区的观澜街道出让了连片的三块地,一块宅地,一块商服用地,一块工业用地,三块地都是被长安汽车以底价拿下,耗资10.89亿,手笔也不小。

按说,有宅地还是挺好的,但是这块宅地要建安居房以及产业配套房,也就意味着没什么赚头,2015年,正是深圳房价从2万涨到4万的通道内,这块宅地建起了当时深圳最大的“安居型商品房”福安雅园,上市时配售均价才7698元/㎡。

宅地没享受到房价上涨的红利,工业用地建了名车城,结果本来应该专注餐饮、零售的商服用地,赶上了这波上涨的红利,长安汽车的主业还是造车,于是就委托主营房地产开发的深圳鸿润创建来操盘这件事情,赶紧盖了商务公寓,这就是鸿基新都。

当初买地的时候,楼面地价2817元/㎡,但是开盘的时候房子卖到了1.98万,后来均价涨到2.3万了,大赚。

现在,买房变租房了,业主们闹腾起来,开发商也试图想让业主们安心,双方协调,长安汽车和鸿润创建承诺,“不会转让也不会抵押鸿基新都商务大厦的栋号房”。

但是这个承诺一点也不靠谱。

一栋楼一个产权证,单个房间其实是没有单独产权的,本来也没办法抵押或者转让,而且房产证在公司手里,当年买地的时候,长安汽车是和PSA组建了长安PSA合资公司来造车,10年过去了,长安PSA已经解体了,股权卖给了宝能,长安在深圳的败退也不是一朝一夕的事了,保不齐就会打这块地的主意,真到那时候没结果还真不好说。

04

有意思的是,这个闹得鸡飞狗跳的的楼盘,现在还在拼命宣传。

于是,同一个社交媒体,同一个小区,两种不同的声音,有人在大呼“上当受骗”,仍有人在夸这个小区“挑不出毛病”,仿佛他们是处在一个平行世界里面。

这事儿在深圳很常见,各种复杂的产权关系,在观澜、西乡、沙井、李朗等地区,也都是司空见惯的,掰扯不完。

类似的事儿其实早就有了,为了赚点钱,有些人脸都不要了。早年间房价没起来的时候有人花了490万买了8套房,最后开发商反悔,想要钱房两吞,碰到这种,业主毫无办法,因为房子产权还在开发商手里的。

开发商声称,“房子是我的,如果他们不服,可以去法院告我”。

这个架势,就是摆明了要坑人,但还是有人屡屡入坑。

前几年北京昌平一个叫做“肯特青年社区”宣传很有吸引力,15.8万/套,抵前20年租金+后20年免费,以租代售,40年的产权就到手了,附近不少互联网公司的员工还真就听了宣传,就按这种方式买了。

到了2018年6月的时候,项目还在附近的超市使劲宣传,其实这个小区在3个月前就被要求腾退了,11月份开始就要强拆了,15.8万买了个寂寞,哭都来不及,只好四处维权去了,黑心的开发商和中介,不会放过最后一个铜板。

05

这些摆明了坑人的事情,经常在房价超高的一线城市周边出现,这些年,大家都在为高房价叫苦,无论是想扎根城里还是投资置业,都想沾点房价的红利。

那么也总有投机的商人能抓住这点,在深圳就是各种小产权盘和小产权中介横行,而在北京,超市门口这样“易骗群体”出没的地方,也总能看见这样的楼盘。

为啥入坑?

1、不限购。

好一点的一栋楼有个“大产权”,差一点的连大产权都没有,根本没法交易,不能卖,自然也就不限购了。

2、最主要的还是价格低。

15.8万在北京也就能买两三平方米,深圳的2.5万/平是好多年前的价格了,凡是房价涨得快的地方都有类似的套路,像东莞,过去一年房价涨了27%,但你还是能找到9.9万一套特价房,你敢信吗?

各种矛盾融合,就诞生了新的“解决方案”,这种以租代售的模式,似乎就成了被默认的行业惯例。

为何楼市调控如此分化?

天机就在于两年前高层出台的四字调控方针,因城施策!

房住不炒力度与决心确实空前,但因城施策就是最大的放松,当下调控路数仍旧换汤不换药。搞清楚这一点,此刻的买房逻辑也就清晰了。

眼下火热的城市,大多逃不过调控之手。调控之下,或多或少都会有所回调,现在进场大概率高位站岗。

此刻目光更应集中在广州派或是未来的广州派上,即是有价值,且限购松绑或即将松绑的城市。

虽然这些城市现阶段楼市比较冷淡,但价值长线看好。越是低迷越是抄底的好时机,要赶紧买,赶在调控放松之前赶紧买,调控一放开立即买。比如武汉、郑州、青岛、合肥、珠海。

同时,武汉、郑州、青岛这些城市也别绷着了,还是要学学来自大湾区广州的务实,该放松就放松。因城施策,绝不是一竿子捅到底,一旦调控就不回头那种,收放自如才更利于发展,尤其是土地财政依赖度高的这些城市,离开楼市,此刻出路在哪?

相关文章

热门文章

关于我们| 联系我们| 投稿合作| 法律声明| 返回顶部