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房地产行业模式即将转变_房地产行业或变为制造业模式

郑诗

在这种背景下,房地产行业或将从过去的金融业发展模式转变到制造业发展模式。今天小编在这给大家整理了房地产行业或变为制造业模式,接下来随着小编一起来看看吧!

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房地产行业或变为制造业模式

“ 很多人都说房地产开发商主要是靠房价上涨赚钱,过去在金融业发展模式中,开发商赚钱主要不是靠房价上涨,而是靠资金高周转,实质上它一个杠杆游戏。”

这种游戏从企业角度来讲,抓住了就抓住了,发展起来就发展起来了,但今后不会再有这样的机会了,未来房地产行业的商业模式、融资模式已经发生变化。

“ 房地产行业的从业人员要清楚一点,不管你主观上愿意还是不愿意,目前不是政策友好型的环境。此外,中国大城市的房价,无论从绝对价格还是相对价格,在全球主要城市当中确实处于世界一流地位,大城市的房价确实非常高。还有,央行现在非常明确,即便在今年疫情调控降准降息的背景下,房贷利率仍然是被隔离在降准降息之外。”

不过,房地产行业不是没有发展前景,因为房价还有支撑,改善需求依然存在,土地供应也相对稀缺。

中国城镇化的速度还在加快,且从上世纪 80 年代以来限制大城市发展、鼓励发展中小城市,到现在集中发展大城市都市圈、城市群,这是一个重大变化。除了北上广深这几个超大城市以外,中国的城市发展现在基本上都在逐渐降低门槛。我们看到在城镇化的过程中,中国还有2亿人没有真正进城,也就是实际城镇化率和名义城镇化率的差异,这是中国房地产行业发展最大的支撑。

中国的土地供应也相对比较稀缺,同时未来的政策住宅用地的供应仍然是严格限制的。“ 从统计上来看,最近几年,住宅用地的占比已经下降了15%左右,这也是导致过去十几年时间房价居高不下的重要原因。”

“ 整个房地产行业发展的逻辑发生了变化,房价的走势我觉得也发生了变化。过去20年时间里,整个房地产市场的走势,从价值趋势来看基本是涨多跌少,越调越涨。‘房住不炒’提出后,特别是2017年以后,整个房价步入到了高位整理期,未来的房价走势,因为地区、板块和不同,以及项目的不同分化会越来越严重。”

“ 未来很难再出现过去十几年那种各地同涨同跌、一线城市扩展到二线城市、二线城市扩展到三线城市的现象。同时,一线、二线城市房价波动周期开始错位,且错位越来越大,同一城市不同项目之间价格的差异会越来越大。”

房地产企业要调整开发思路,要从开发人过渡到手艺人,“ 房企将不再是通过上规模、铺摊子、上杠杆的模式,而是要提高单体项目的融资能力、盈利能力。从复盘的角度来讲,最晚从2017年开始,房企就应该这么做,但是很可惜,许多房企并没有这么做。结构分化,将成为整个房地产行业未来发展的主要特点。”

房价会受影响吗?

或在短期内抑制房价上涨态势

虽然个人房贷没有明显变化,但房地产企业融资收紧,会不会影响房价?

有专家分析认为,如果房地产企业融资渠道受到限制,房企资金压力加剧,要改善负债率和融资结构,同时又要冲业绩,回款能力将是房企持续经营的关键。

怎么提升回款能力?降价跑量可能是最直接的举措。在销售方面,房地产企业的促销力度可能会加大,促销活动可能会增加。

事实也是如此。随着国庆中秋假期到来,不少房企已经开启了新一轮促销战,什么全线7折促销、万套房源百亿补贴、88折起购房优惠……

专家认为,房企促销战或将在短期内抑制房价上涨态势。这是否意味着房价会大幅下降呢?

也别想多了。从政策层面看,坚持“房住不炒”定位,就是为了促进房地产市场平稳健康发展,“稳地价、稳房价、稳预期”的目标,也决定了房价不可能出现大幅变动。

找房热度上升

“9月楼市表现依然可以认为是好于预期,并且9、10月份的表现大概率要好于去年同期。”58安居客房产研究院分院院长张波表示。

张波预计,四季度楼市出台调控的城市将进一步增多,热点城市渐进式调控收紧的步伐还将持续,调控的节奏也会更倾向于“补漏洞”和保障无房户的购房需求,房价整体上不会出现大幅波动。

“三季度房地产市场去化速度明显加快。6月份之后四个一线城市月度成交总量超过去年同期,上海、广州均出现月度成交面积超百万平方米的情况,但商品住宅成交均价波动中呈下降趋势。”58同城、安居客发布《2020年三季度楼市总结报告》显示。

与市场表现相呼应的是,三季度安居客购房者信心指数总体上涨,8月份已达到111.7,有55.1%的购房者认为政府会继续调控抑制房价上涨,48.3%的购房者认为今年楼市成交量同比将上涨。

“三季度,环京、环沪、环广深地区的新房找房热度同比去年均有所上涨,环广深9城新房找房热度同比上涨27.4%,佛山、惠州新房找房热度高于深圳。”报告显示,新一线15城中西安新房找房热度排名首位,武汉、重庆、成都排在其后;同比来看,西安、成都、长沙、杭州、南京、东莞新房找房热度同比涨幅均超过20%。

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