房企新房供应开启“补货”模式_个人住房贷款额度收紧_“一城一策”将在四季度延续

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房企新房供应开启“补货”模式

“金九”楼市真的只有“橱窗购物”?有没有人趁这个时候“剁手”买房?

还是有的,只是数据不温不火。

据贝壳研究院监测,三季度66城新房市场合计成交套数同比增长2.0%,环比增长0.8%。“由于自7月以来,深圳、南京、杭州、成都等城市纷纷出台调控升级政策,主力打击炒房,预防市场‘金九银十’出现波动,9月成交量回落,所以没能带动三季度数据快速上升。”

相比新房,二手房的表现则更加惨淡。

“第38周(9月14日-20日),全国重点城市总体二手房市场延续降温态势,成交环比减少9%。”贝壳研究院重点观测的18个城市中,有14城二手房实际成交环比下滑,廊坊、烟台、青岛等成交环比降幅均在10%以上。一线城市中,北京、上海、深圳低位平缓修复,广州高位回落。

为什么会出现这种现象?58安居客房产研究院分院院长张波向中新网表示,房地产整体融资层面的收紧对市场产生了更深层次的影响,会进一步提高购房者二套以上的门槛,对于投资性需求起到明显的压制作用。

“房企8月‘抢跑’推销楼盘,再加上8月底至9月初多地密集出台的调控政策,以及国庆节中秋节双节合并少了一个消费节点等因素影响,导致楼市‘金九’成色不足。”潘浩分析称。

但房企似乎并没有因此“泄气”,反而开启了补货模式。

据多家媒体报道,9月的最后10天内,北京有近20个项目扎堆亮相,从京西的长安九里、中海石景山“刚改三兄弟”、房山的北京第一上车神盘——中骏·云景台,到北五环的奥海明月、奥森one,再到“分钟寺三兄弟”均揭开神秘面纱。

“楼市‘金九银十’阶段,潜在购房需求量还是比较大的,各地预售证的管控也较少,所以开发商对于房地产市场的交易还是有比较大期望的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向中新网表示,各地政策虽然趋严,但预售方面还是相对宽松,包括北京、深圳在内都有这种情况。

据乐有家研究中心统计,8月份,深圳共有17个新盘项目获许预售,其中含深汕合作区共14个住宅项目,供应房源共计9600套,仅8月供应量就比整个上半年要多。9月,深圳入市的新项目有20多个。

个人住房贷款额度收紧?

市场消息指出,有大行收到通知,监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模,本年度新增涉房贷款不能超过全部新增贷款的一定比例,这一比例可能是30%左右。目前,正值楼市传统的“金九银十”旺季,这个消息或许意味着,很多大型商业银行可能在房贷额度方面面临紧张的情况。不过,这个消息还没有出现任何官方文件。

针对这个消息,记者采访了多位深圳大型银行的个贷经理,绝大多数个贷经理均表示还没有收到相关通知,目前房贷发放依旧正常,没有明显变化。也有银行个贷经理表示,不管是预警线还是银行的自律组织,针对房贷的管控其实一直存在。

房贷规模和利率的变化,时刻牵动着刚需一族的神经。根据贝壳研究院数据,重点36城9月平均放款周期为39天,环比延长1天,房贷平均放款周期拉长的城市数量由13个增加至18个,其中深圳在“7·15”楼市调控加码后,平均放款周期已连续3个月持续延长,9月为43天,是2019年以来月度最大值。

易居发布的今年二季度全国房地产贷款报告指出,银行对于个人按揭贷款的投放力度明显增大,虽然有助于促进楼市复苏,但客观上也使得相关金融风险增大。今年下半年,贷款投向或有“收一收”的可能,以吻合房住不炒的导向。实际上今年前7月全国至少有12个重要政策或措施出台,较好地管控了房贷风险,后续预计贷款政策会有所收紧,尤其是一些房价上涨过快的城市。

“一城一策”将在四季度延续

随着经济持续修复,货币宽松度边际收紧,MLF利率连续5月未变,7-8两月M2同比增速持续回落,三季度房地产信贷环境宽松步伐放缓。房贷利率下降速度趋缓并在9月触底,房贷放款周期缩短趋势同步触底,并在9月呈现“上翘”苗头。9月监测的36城房贷平均放款周期39天,环比延长1天。

贝壳研究院认为,当前货币政策继续宽松必要性不大,将保持稳定。后续政策将更加注重精准滴灌,重点支持制造业及小微企业发展。同时在三季度的密集调控中,12城中7城指出严查购房首付资金来源,防止经营贷、消费贷等违规流入楼市。另8月20日,住建部、央行召开重点房地产企业座谈会,形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则,防范化解房地产金融风险。即三季度的调控进一步加固了宏观经济与房地产之间的货币闸门。

基于目前的内外部因素,贝壳研究院也针对四季度市场有所展望。在“三稳”目标的约束下,“一城一策”将在四季度延续,三季度市场较热的城市或进一步出台收紧政策,加速市场回落。

四季度房地产行政调控及信贷环境将进一步收紧,二、三季度需求处高位,四季度难以继续保持这一体量,重点城市二手房成交量预计环比进一步回落。成交同比仍将好于去年,但同比增幅收窄,约15%左右。城市二手房价格受调控及预期回落影响将走平,局部调控力度大的城市房价大概率由涨转跌。

从需求类型看,年内需求有季节性轮动规律。年初刚需撬动市场,之后向改善轮动,到年末改善需求释放疲软,刚需占比回升。从二手房带看分布可以看出:8月以来,带看过90平以下刚需房源的客户占比止降回升,四季度需求逐渐向刚需倾斜。

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