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上月多家房企销售同比下跌超三成,多地再现“工抵房”

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上月多家房企销售同比下跌超三成,多地再现“工抵房”

克而瑞数据显示,2021年11月,TOP100房企实现销售操盘金额7507.8亿元,单月业绩规模较10月环比回落3.4%,同比降幅则扩大至37.6%。下面是小编为大家收集的上月多家房企销售同比下跌超三成相关信息,希望你喜欢。

从累计业绩来看,今年1-11月,百强房企销售操盘金额较2019年和去年同期分别增长13.8%和1.4%,累计业绩增速进一步放缓。

“伴随调控的持续深入,房地产市场持续降温,房企的销售规模也在下滑。”一位房地产行业分析师表示。

2021年11月,克尔瑞监测的29个重点城市商品住宅成交面积环比下降4%,同比跌幅为32%,较2019年同期下降19%。

“随着企业冲刺全年业绩,年末成交有望企稳回升,但回升幅度或有限。整体来看,目前预期的市场底尚未真正到来,短期内房地产市场仍难言乐观。加大供货和优惠力度、以价换量仍是企业促进成交去化的必要手段。”克而瑞分析师表示。

据克尔瑞统计,今年11月,百强房企中逾8成企业单月业绩同比降低,超半数房企同比降幅大于30%,同环比双降的企业数量增至56家。

其中,TOP10房企中,11月单月绿地销售业绩同比降幅最大,为56%,融创中国同比降幅为47%,此外碧桂园、华润置地、世茂、阳光城、旭辉、新城、金科等房企同比跌幅均在30%以上。而TOP20房企中单月销售业绩同比上涨的仅有金地1家。

中指院数据显示,从房企目标完成率来看,2021年1-11月,公布销售目标的32家房地产企业目标完成率均值为83.0%。

在TOP10房企中,恒大的目标完成率最低,为61.5%,万科为72.7%,融创为85.9%,世茂集团为78.8%。

“前两年1-11月的销售目标完成率均值均超过90%,今年同期房企83%的销售完成率明显较低。还剩1个月的时间,估计大部分房企完成全年目标难度很大。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水说。

值得关注的是,由于11月房地产销售继续下滑,房企拿地意愿持续下降。

据中指院数据,2021年1-11月,TOP100企业拿地总额23461亿元,同比下降17.7%,相比1-10月同比下降13.1%,降幅有所扩大。此外,房企拿地强度也明显下降。2021年1-11月50家代表企业拿地销售比均值为25.1%,较去年同期下降9.1个百分点。

12月,各地将陆续进行第三次集中供地拍卖,亿翰智库认为,边际性的规则调整或不能带动房企的拿地热情,预计第三次集中供地中,央企、国企仍将是拿地主力,也将大概率涌现出更多城投平台公司托底土地市场。

近期,据媒体报道,不仅仅是三四线城市,广州、厦门、成都、南京等一二线城市也出现很多“工抵房”。

广州推出“工抵房”的楼盘数量达到十余个,项目有位于增城、南沙、从化的郊区地段,也有像荔湾这样的主城区,价格方面,少则优惠数十万元,多则上百万元。

“工抵房”并不是新生事物,主要是由于房企缺乏现金难以如期结算,将房产抵押给施工方或者供应商用以借款或欠款暂时缓解压力。

对上下游供应商施工方而言,从开发商处获得房产后要想办法变现,则出现了“工抵房”入市的情况。

据CRIC监测,自9月以来,市场上的“工抵房”数量激增,主要是由于市场转冷,房企去化不畅甚至库存积压,影响企业回款。

房企去化不畅“工抵房”数量激增

今年下半年,房地产市场大幅降温,房企资金回笼承压,行业流动性风险集聚,企业债务违约事件频发。

国家统计局数据显示,2021年1-10月房地产业下行加剧,新房销售规模同比降幅扩大至22%,开发投资增速同比下降5%。房屋新开工与竣工面积再度下降,单月分别同比降33%和21%。根据全国商品房销售面积、金额估算来看,10月商品房销售均价下降至9741元/平方米。

房企方面,CRIC数据显示,2021年10月,TOP100房企实现销售操盘金额7761.4亿元,受下半年市场明显降温的影响,10月单月业绩同比去年同期延续了自7月以来的下跌趋势,TOP100房企单月操盘业绩规模同比下降32.2%。

图:2019年1月-2021年10月房地产开发企业到位资金情况(亿元

在整体房地产市场持续降温的同时,调控政策也在升级,各大房企融资收紧,发债受阻,房企开发到位资金连续4个月同比下降。

国家统计局数据显示,自2021年7月起,房地产开发企业到位资金总额已经连续4个月呈现下降趋势。

在这样的市场环境下,房企流动性出现明显困难,“工抵房”频频入市。

部分房企以“工抵房”的名义降价销售

“工抵房”顾名思义,即工程抵账房,是房地产开发商给工程方抵扣工程款的一种结算方式。目前市场上的“工抵房”主要分为两类,一类是“真工抵”即开发商抵押给供应商和施工方的正常房源,一般而言这类“工抵房”数量会偏少,主要是由于房企缺乏现金难以如期结算,将房产抵押给施工方或者供应商用以借款或欠款暂时缓解压力。

另外一部分就是房企通过“工抵房”的名义来降价促销的房源。

2021年三季度,受整体市场下行影响,部分明文规定禁止大幅降价,也有部分城市采取约谈的方式,禁止房企、中介机构恶意降价、打价格战,扰乱房地产市场秩序。截至目前已有21余城市出台了“限跌令”以防止房企无底线开展降价营销进一步扰乱楼市预期和情绪。

在这样的背景下,部分房企不得已打出“工抵房”的名义实施降价销售。这种形式的价格调整也能平衡老业主的情绪,避免出现维权问题。

据媒体爆料称,厦门海沧区某项目推出30套118平方米的“工抵房”,单价2.5万元/平方米起,这个项目此前在售均价为3.3万元/平方米,相对之前的售价“工抵房”每平方米便宜达8000元,相当于打了7.5折。

表:部分“工抵房”优惠情况

从“工抵房”的区域分布来看,“工抵房”的数量和城市市场热度呈现负相关关系。虽然上至一线的广州,二线的南京、苏州、厦门,下至三四线的柳州、桂林、徐州等地,各个能级城市均出现了大量的“工抵房”。但根据CRIC的数据,广州、南京、苏州和厦门等城市10月均迎来阶段性疲软,桂林、徐州等三四线城市也是表现平平甚至承压,因此“工抵房”的数量和城市热度出现负相关关系,市场下行的城市“工抵房”数量往往较多。

房源上“工抵房”与特价房差距不大

“工抵房”的出现,从房企角度来看,由于“工抵房”是企业或者项目上难以结清工程款而抵押的房源,和企业的信誉挂钩,因此一般情况下资金充裕或者销售顺利的项目不会出现“工抵房源”。因此财务承压的房企推出“工抵房”数量较多,且折扣力度也比较大。

就房源而言,“工抵房”本质上是由于企业难以去化而抵押给供应商和施工方,且套数比较少,均为指定房源,因此“工抵房”与特价房差距不大。

据CRIC监测的信息来看,不少“工抵房”在宣传时也会打出“清尾工抵房”的口号,不过需要注意的时候,特价房往往是难以快速去化而让利,“工抵房”则涉及企业难以结算工程款项的问题。

从数量来看,一般单盘的“工抵房”套数多数在10套以下,也有部分楼盘推出20套、30套甚至更多“工抵房源”,不过这种情况可能为房企变相降价促销。其优惠力度由市场情况,企业资金缺口、以及供应商、施工方意愿挂钩。

开发商若资金压力较大,为了回笼资金可能会扩大让利幅度。另一方面,“工抵房”由开发商折价抵押给供应商和施工方,若是供应商和施工方希望尽快汇款,可能会在原价格基础上进一步让利,扩大折扣。

今年以来,地方市场分化加剧,房企自年初以来一贯采用“集团造节+精准让利”的策略,整体折扣力度较小,仅有少数特价房力度较大。“工抵房”这一产物已连续多年属于小众营销手段之一,很少被房企采用。若是房企能够成功销售去化,或者有足够的资金结算工程款项,并不会出现大量“工抵房”入市的情况。“工抵房”的大量入市说明市场的下行和房企资金的严重短缺,与近期房企频频暴雷相互印证。

整体来看,“工抵房”属于特殊时期的特殊产物,属于房企的无奈之举,但房地产市场不容乐观,企业销售去化将持续承压,且马上临近年底,到了资金结算周期,压力可能会进一步加剧。

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