取消公摊面积房价会上涨吗?

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取消“公摊面积”内涵何在?

根据王凤华《关于规范房屋“公摊面积”的提案》,目前,全国在商品住宅的交易和确权中普遍以共有建筑面积为标准,公摊面积确定具有很强的专业性,广大购房者对分摊的公共建筑面积的合理性、准确性缺乏专业了解,也不能直观地了解实际套内面积,且公摊面积因项目不同存在差异,造成消费者的质疑和矛盾纠纷。

对此,王凤华建议,在商品房交易中使用套内面积作为计价依据,对防止出现公摊面积无序增加,减少购房过程中的矛盾纠纷,维护老百姓切身利益具有积极作用。

内蒙古住建厅回复称:我厅将取消“公摊面积”的建议列为近期亟须修订的立法项目建议上报住建部。鉴于以建筑面积作为商品房销售的计价依据,已经实施多年,并且已有法律法规确认,如果改革计价依据首先必须修改完善相关配套制度,明确套内建筑面积的概念及计价方式,做好宣传、普及和解释论证工作,设置合理的过渡期,以实现计价依据和标准从建筑面积向套内面积的平稳过渡,因此实施的难度较大、周期较长。

实际上,对于“取消公摊面积”的讨论由来已久。目前,我国多数城市是以建筑面积作为计价方式,建筑面积包括套内建筑面积和公摊面积。正是由于公摊面积不透明,市场上仍然有不少开发商在公摊面积上玩猫腻,刻意隐藏公摊面积。例如,近期山东青岛一楼盘业主就因“公摊面积过大”而维权,其113平方米的房子公摊面积就达到36平方米,公摊系数在40%以上,令业主感觉实际居住面积“缩水”。

该案例一时间引发业内关注,“取消公摊”的呼声也越来越大。不过,客观来看,由于公摊面积是指“公共建筑面积的分摊”,包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、公共门厅等,这部分公摊面积是客观存在的,因而不存在取消一说。而业内呼吁的“取消公摊面积”的说法,更多的是指向商品房销售时的计价方式。

对此,北京金诉律师事务所主任王玉臣表示,公摊面积之所以出现“人人喊打”的局面,不在于公摊的客观存在,而在于一些开发商利用公摊面积大做文章,从中谋取利益。而解决公摊面积沉疴的关键在于改变商品房销售计价方式,让公摊部分做到公开透明。

也就是说,“取消公摊面积”这一说法并不是指取消公共设施和服务,而是指取消将公共部分的成本捆绑在房屋销售中的这种做法,从而减少模糊地带。

以套内面积计价是否可行?

那么,取消公摊面积,以套内面积计价是否可行呢?

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为:“以套内面积计价,是可行的。因为我们在买房的时候,本来就包括套内面积和共享部分,而共享部分涵盖的内容是很清晰的。在实际操作中,有两个价格,一个是按照全部面积(即建筑面积)计算多少钱,另一个是按照套内面积计算多少钱,这是完全可行的。”

事实上,重庆早在2002年就率先实行商品房销售按“套内建筑面积”计价。2002年6月,重庆市人大常委会通过《重庆市城镇房地产交易管理条例》,其中第十三条明确,商品房销售应当同时公布套内建筑面积及其价格、建筑面积及其价格,并载入商品房买卖合同;交易当事人发生面积纠纷时,应当以套内建筑面积和套内建筑面积价格作为处理纠纷的计价依据。

需要指出的是,这里重庆市以套内建筑面积为计价方式,而套内建筑面积并非套内使用面积。

根据现行的《房产测量规范》规定,房屋套内建筑面积由房屋套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。而套内使用面积则包括卧室、起居室(厅)、餐厅、厨房、卫生间、过厅、过道、贮藏室、壁柜等使用面积的总和。

也就是说,套内建筑面积计量时,仍然需要关注计算到套内的墙体面积和阳台建筑面积,这两个面积并非固定的,它们也会影响到实际的使用面积。

而涉及到房屋的其它费用,重庆也有样本,比如,在收取物业费、取暖费的时候,按建筑面积计算,而收取精装费用时按套内建筑面积计算。

不仅仅是重庆样本,实际上,住建部也在从全国层面上推进计价方式的变革。2019年住房和城乡建设部官方网站公布的《住宅项目规范(征求意见稿)》中,明确指出:“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”

由此来看,住建部提出的“以套内使用面积进行交易”的方式比目前实行的重庆样本更进一步,套内使用面积更直观地贴合了人们实际使用面积,若推行以此计价,购房者就更容易理解,即“所见即所得”。但是,目前这一计价方式并未在全国层面得到实行。

套内面积计价会影响房价吗?

取消公摊面积、以新的计价方式来进行交易,也引发了不少购房者的担忧:“羊毛出在羊身上”,自己还是要为公摊部分买单,但是这样会导致房屋单价的抬升。

比如,一套住宅的建筑面积为120平方米,套内面积为90平方米,如果按照建筑面积为标准计算,单价为30000元/平方米,那么该套房屋的总价为360万元;如果按照套内面积为标准计算,单价则为40000元/平方米,总价依然为360万元。

公摊建筑面积实际上最后也是为业主所使用。通俗来说,这部分的成本也是加在套内面积里的。按照目前重庆房地产市场的普遍情况而言,套内建筑面积计价约等于建筑面积计价的1.2倍左右。对开发商而言,这些成本是真实存在的,并不会因为不同的计价方式而使成本消失。

对此,李宇嘉建议:“计价的时候,应该将套内面积和建筑面积标注出来,让购房者很清楚地知道。另外,包括公摊的部分也应该透明化,比如公摊的面积有多大,公摊包括哪些部分,每个公摊部分的面积有多大,这些在交易时也应该明确,这是最重要的。”

事实上,取消公摊面积的效果可能表现在,房屋的单价会相对升高,但整体总价不变,也就是说,只是改变了计算方法,而并非会引发实际意义上的房价上涨。

不仅如此,从另一角度看,这也对于开发商的产品规划能力提出了更高的要求,因为规划和设计问题而导致分摊面积增多的话,在同样的总价下,单价或会变高,那么购房者可能就不会认账。

王玉臣也建议:“要解决公摊不透明的问题,需要从三个阶段做到公摊部分、公共部分的公开透明,并明确列入相关的购房合同、业主公约、物业服务合同当中。其一,一开始预售的时候,就在售楼处明确公开;其二,交房的时候,在交房现场明确公开;其三,入住后,在小区常用的公开栏进行日常公开明示,并将相关收支也一一公开。”

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