商业房地产的基础知识

小龙分享时间：2024-02-03 10:58:24

何为商业房地产

商业地产的属性本身来讲有广义和狭义之说，狭义的商业地产就是我们平常说的商业的交易场所，广义应该包括商场、酒店、写字楼、商务公寓等，一切可以用来销售和经营这些物业综合体的运营形式，都叫商业地产。

商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPING MALL、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。

住宅房地产：

1、发展商大多数采取开发销售的模式其资金回收模式相对简单

2、大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品时，主要是买来自住的

3、发展商只要将房子卖出去，将社区的物业管理做好，就基本算是大功告成

商业地产：

1、商业地产项目是只租不售、或只销售部分的面积，靠企业长期持有

2、大多数购买者购买商业地产类产品是作为一种稳定型、投资回报率较高的一种投资工具，买来作为投资用的

3、发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去，而且还要将后期的经营、推广作为第一等大事来对待

(一)商业地产在开发和运营中涉及到三个层面

1、资本运营

2、市场开发

3、运营管理

(二)贯穿商业地产全过程的三种行为

1、开发行为

2、投资行为

3、经营行为

(三)商业地产的四元素

1、开发商

2、投资者

3、商户

4、消费者

欧美参考的主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量和公共交通条件;

在国外人均GDP3000-4000美元时，家庭汽车拥有率15-20%，商业地产发展(Shopping Mall为例)才开始进入发展阶段;人均GDP10000美元，家庭汽车拥有率60%，才是成熟发展阶段。

亚洲及国内(含香港、新加坡等)主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件、人口密度、消费总量等。

商业地产主要分为两类：

一是都市型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到2500美元;

二是郊区型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到3000美元、公路发展极为充分、城市家庭汽车拥有率达10-15%。