房地产企业合同常见法律问题

房地产企业合同常见的一些法律问题

一、内容比较简单，多是下载文本。

很多企业在使用合同时经常从网上进行下载，百度下载的文本，不是全部不能用，而是需要根据各自企业的特殊性，进行必要的修改，以适应自身企业的实际情况，最大限度维护自己的合法权益。比如炒楼花，买房者将其预购的未交付的预售商品房另行转让。我国对于预售商品房的转让并未明文禁止，但带有投机性的炒楼花行为很可能导致房价上涨，扰乱房地产市场秩序，严重时还会产生泡沫经济，影响整个国民经济的发展。对此我们在合同文本中应当明确约定预售商品房转让的条件。

二、借用其他部门合同，直接拿来主义。

很多人为了提高工作效率，采用拿来主义的方式，对他人的合同，其他部门的合同大量模仿。合同绝没有放之四海而皆准的范本，每一个合同都有它自身的特殊之处，模仿可以，但要结合实际情况，增强针对性和实用性。比如我们之前遇到一个案子，公司需要招聘临时工作人员，人力资源的经理拿了个劳动合同就跟十几个临时员工签了。五个月以后辞退一个，被辞退的临时工将公司告到了仲裁委员会，要求按照劳动法给付经济补偿金并补交保险。紧接着，十几个临时员工纷纷提起劳动仲裁，公司只能一一予以赔偿。这里需要说明的是，劳动合同不同于劳务合同。跟临时工作人员签订劳务合同，不受劳动法的约束。但如果签订了劳动合同，就要严格依据劳动法该交保险交保险，该给经济补偿给补偿。

三、结构安排不合理，顺序杂乱无章。

在给一个公司审核合同时，发现公司法务写的所有合同都是十二条。问他他解释说他有一次听培训课，说最完美的合同应当是十二条。且不说一个合同应该有多少条，问题是这十二条能不能将合同双方的权利义务、违约责任、争议解决方式、不可抗力等内容表述清楚。除此之外，这个公司的所有合同有一个通病，条款之间无层级关系，也没有严格的顺序关系，杂乱无章，毫无头绪，缺乏体系性。就好比一堆建筑材料胡乱堆积在一起，根本无法形成真正的美观的高楼大厦。因此，在写合同时，要注意结构安排的合理性，不能随意罗列，想到哪写到哪，权利义务盘根错节，毫无秩序。

四、表述精度不足，明显忽略细节。

比如，我们要销售办公楼，总价款万，买方分两期支付，每次1000万。逾期交款的，每逾期一天，需向卖方支付千分之三的违约金。第二次交款逾期。那这个违约金的计算就出现了争议，支付万的日千分之三，还是剩下的1000万的日千分之三的违约金。表述精度不足，发生合同问题非常可惜，许多合同相互扯皮及反复诉讼都是由于表述不当引起的。

五、忽略版面质量，不注重形式。

版面上不修边幅，是目前合同的通病，很多制作人员对于行间距、字体、字号、对齐方式等缺乏细心调整，可以想一下，一个内容标准的合同，排版却很糟糕，字体有大有小，表面影响的是合同的美观，实际也会公司的形象产生一定的负面影响。好的版面，会提升美观度，立马高大上了。实际这也就是内容和形式的关系问题，有什么样的内容就应当表现出什么样的形式。好比保险公司对员工的衣着要求比较严格，必须穿正装。正装就是形式，美观的合同也是形式。内容决定形式，形式对内容具有反作用。当形式与内容相适应时会对内容起到积极的促进作用，当不适应时会起到消极的阻碍作用。所以我们在起草修改合同时，对于合同的版面虽然只是个形式，但绝对不能轻视。要将形式与内容适应。

六、未充分行使约定权。

法律永远不可能事无巨细包罗万象，因此许多细节需要当事人自行约定。举个例子，如果我们准备找个形象代言人，成龙，然后和一家广告公司签订了广告服务合同。广告公司设计的内容是成龙拍完武打戏份后，说了一句广告词，自从买了某某公司的房子，腰不酸了背不疼了，腿也不抽筋了，连电梯都不用，一口气爬五楼。当然这是一个虚构的事实，但里面的法律意义却非常重大。问题：广告内容本身的违法，房产公司要不要承担责任。这个是容易扯皮的事。其实这个问题是可以规避掉的，我们完全可以在合同中明确，因广告公司的设计内容违法或发布手续不全而引起的损失均由广告公司承担。而且，广告服务本身就是一项专业性很强的服务，广告内容的合法违法，是广告公司的应知内容。
 

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