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房地产和金融行业的关系_房地产和金融行业哪个更好

郑诗

无论对开发商还是购房者来说,房地产行业都是一个资金密集型的行业,除了少量可以通过自筹资金解决以外,大部分的资金缺口都需要通过金融行业来解决。今天小编在这给大家整理了房地产和金融行业的关系,接下来随着小编一起来看看吧!

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房地产和金融行业的关系

一、房地产离不开金融行业的支持。

据某投资银行的研究报告显示,针对地产企业端,仅统计了ABS、信贷、发债三种融资方式的存量规模,已经达到60万亿左右,如果再加上股市、信托与基金这些途径,测算数据为75万亿左右,而在截止到2018年年底的社会融资规模存量大约200万亿,对比这个数值,房地产一个行业的占比可以达到35%以上,从一个侧面反映了金融市场对房地产的支持力度,离开巨量资金的支持,房地产不可能有今天的繁荣局面。

而在另一个方面,对于购房者的支持主要是房屋信贷方面,现在按揭购房的这种方式已经成为主流的购房方式,据统计截止到2018年底39家银行的贷款规模合计为96.44万亿元,其中有31.67万亿元投向了房地产业,超过了1/3,而这其中投向零售端(房贷)的比例占据了大多数。没有银行的支持,很多人面对着高房价只能望房兴叹,能全款付清的人所占的比例不超过一半。离开金融的支持,需求端将会大受打击。

二、房地产有金融化的趋势。

现在的房产早已经不再是单纯的居住品,由于市场发展和金融的存在,使房产变现方便,具有投资或投机的功能,它的交易像极了金融市场的交易,比如首付20%,其作用相当于资本市场的5倍杠杆,对于投机客或者投资客来说,等于使用了20%的保证金买入了房产,在房产升值之后抛售获取利益,从这个角度上讲,房产也相当于一种金融产品。

而对于房企来说,他们的杠杆手段也是五花百门,地产项目的流转、融资、变现,甚至参与金融机构的组建,无不与金融行业息息相关。它们向金融方向的发展很明显。

总的来说,房地产行业与金融行业的关系非常密切,地产的发展非常需要金融行业的支持,而地产本身又在向金融产品的方向发展,在现在发展格局中,房地产与金融行业差不多就是鱼与水般的关系。

房地产投资现状及存在的问题

中国房地产业经过十多年的发展已逐步走向理性,但是房地产投资的收益与风险并存。在房地产投资过程中,政治环境风险、经济体制改革风险、产业政策风险、房地产制度变革风险、金融政策变化风险、环保政策变化风险和法律风险等,均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影响,从而给投资者带来风险。

房地产业的发展需要金融业的支持。房地产开发投资数额巨大。投资回收周期较长。占用的资金及支付的利息多,企业的自我积累根本不可能保证连续投入资金的需要,如果没有金融支持,企业就会发生资金周转困难甚至发生财务危机。房地产个人住房消费也需要金融业的大力支持。国际上房价收入比约为三比一至六比一,而我国这个比率要更高一些,平均大约为八比一至十二比一,个别城市有的甚至更高。这意味着,我国城市一个家庭要在禁绝一切消费的情况下,积累至少8-12年才能买得起一套住房。但是借助于住房消费信贷,家庭的积累过程就会大大缩短,住房消费可以提前实现。对于房地产企业来说,这无异于缩短了销售时间加快了资金周转,减少了资金占用和利息支付,从而增加了利润。

房地产信贷是金融业的一项重要内容。房地产金融一般可分为开发信贷和消费信贷,据世界各国统计,住房金融有两个“三七开”之说,一个“三七开”是国内各项贷款中大约有30%是给房地产业,另一个“三七开”是房地产业贷款中的70%是贷给个人买房的,另外30%是贷给开发商。中国房地产金融从无到有,从小到大,发展十分迅速,而且发展空间非常大。

统计数据显示,房地产开发和个人住房消费信贷增长逐年上升。1998年房地产开发贷款余额为2028.92万元,2003年扩大到6657.35亿元,是1998年的3.2倍。同时,个人住房消费信贷也快速增长。2003年与1998年相比,个人住房消费贷款增加了11353.58亿元,增长了26.64倍。尽管如此,目前我国的房地产金融市场发展还很不充分,存在着明显的滞后和不均衡现象。主要表现为:

房地产融资渠道单一,房地产开发资金过多依赖于银行贷款,使房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行。中国房协副会长顾云昌把房地产与银行业过去5年紧密合作的时光比作“蜜月”,他说:“我们和银行之间的这种蜜月太舒服了,所以没有想到第三者或其他更多渠道,银行业也乐意为我们服务,但银行确实也因此承担了巨大风险。”据估算,80%左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自商业银行信贷。在目前的房地产市场资金链中,商业银行基本参与了房地产开发的全过程。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等,商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。有关方面资料表明,四大国有商业银行剥离的1.4万亿不良资产30%是与房地产相关。

房地产金融市场结构单一,没有形成完整的房地产金融体系。缺乏多层次的房地产金融市场机构体系,缺乏多元化、规范化的房地产金融市场体系,缺乏独立、有效的房地产金融市场中介服务体系,没有形成完备的房地产金融一级市场,尚未建立房地产金融二级市场。据央行研究局的报告,2002年房地产上市公司的股权融资占全部房地产企业的资金来源不足0.5%;房地产债券融资所占房地产开发企业的资金来源中的比重也由1999年的0.21%,下降到2002年的不足0.01%;近年来,房地产资金信托较为活跃,据不完全统计,2003年上半年推出的房地产资金信托计划也不过20亿元,微乎其微。房地产信托起源于美国20世纪60年代,经历了迅速发展、衰落、复苏、稳定发展的过程,现在美国大约有300个房地产投资信托,他们的总资产超过3000亿美元,大约2/3在国家级的股票交易所上市,已成为美国房地产证券化的主要形式。由于其在产权、资本、经营上具有的优势,其发展已为世人所瞩目,英国、日本等发达国家也纷纷效仿。

对房地产金融市场的监管和调控机制还很不完善。目前,我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言还是相当滞后的,除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外,还没有专门的房地产金融监管框架,房地产金融业务的有关规范也有待制订。

我国个人征信系统尚未建立,商业银行难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分严格的调查监控,个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险。目前,中国商业性个人住房贷款不良贷款率不到0.5%,住房公积金个人住房贷款的不良贷款率仅为0.24%,这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用。但按照国际惯例,个人房贷的风险暴露期通常为3年到8年,而中国的个人住房信贷业务是最近3年才开始发展起来的。一般来讲,个人信贷业务会给银行带来以下风险:一是信用风险,即借款人由于某种原因(如失业或突发事件)而不能按期足额偿还银行贷款的情况;二是流动性风险,即由于银行资金过度集中投放于期限较长的个人房贷业务,从而使商业银行面临流动性危机;三是操作风险,是指由于不完善或失灵的内部程序、人员、系统或外部事件导致损失的风险;四是利率风险,即由于利率的变化而使商业银行遭受损失的情况;五是市场风险,即由于整个房地产市场大幅下滑,从而波及商业银行并给银行造成损失的情况;六是政策风险,即由于有关房地产市场或个人房贷业务相关政策的出台而使商业银行受到影响的情况。

什么叫房地产金融项目

房地产业作为一个资金密集型行业,对金融有很强的依赖性。与房地产相联系的房地产金融是指在房地产开发、建设、经营、流通和消费过程中,通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。

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